Nekilnojamojo turto pardavimo atveju yra įprasta prieš sudarant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį pasirašyti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Tokia sutartimi susitariama pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį joje aptartomis sąlygomis sudaryti ateityje. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.
Pasirašydamas preliminariąją sutartį pardavėjas įprastai neturi paslėptų ketinimų ir siekia sudaryti pagrindinę sutartį dėl turto pardavimo, tačiau versle pasitaikanti praktika rodo, kad yra nemažai atvejų, kai pardavėjas pats siekia nutraukti preliminariąją sutartį ar atsisako ją vykdyti. Pavyzdžiui, padidėjusi parduodamo turto rinkos kaina, padidėjusi medžiagų ar darbų kaina, negalėjimas ar nenoras vykdyti tam tikrų įsipareigojimų ir panašiai. Verslo tikslas uždirbti pelną, todėl nenuostabu, jog nekilnojamojo turto pardavėjai, matydami, kad turto pardavimas preliminarioje sutartyje sutartomis sąlygomis yra nebenaudingas, pasirenka nebevykdyti preliminariosios sutarties. Tačiau ne visuomet toks nevykdymas pardavėjui yra naudingas, todėl sprendimas nutraukti ar nebevykdyti preliminarios sutarties turi būti priimtas pamatuotai ir įvertinant potencialiai gautiną naudą ir galimą kilti riziką.
Pastaruoju metu ženkliai padaugėjo teisinių ginčų dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo preliminariųjų sutarčių nutraukimo ir nuostolių atlyginimo. Pardavėjams neteisėtai nutraukus preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį (ar nesudarius pagrindinės notarinės sutarties), pirkėjai iš pardavėjo reikalauja ne tik avanso dydžio baudos, bet ir baudos dydį viršijančių nuostolių atlyginimo. Pardavėjai taip pat turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo iš neteisėtai preliminarias sutartis nutraukusių pirkėjų, taikydama tuos pačius nuostolių apskaičiavimo principus, tačiau tokių ginčų teismuose yra santykinai mažiau.
NEWTON advokatų kontora pastebi, kad per šiuos metus ypač išaugo teisinių užklausų ir konsultacijų poreikis, susijęs su preliminariųjų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių sąlygų peržiūra, pakeitimu ar sutarčių nutraukimu. Iš vienos pusės, būsimi turto pirkėjai susiduria su išaugusiomis palūkanomis bei vis didėjančia infliacija šalyje ir visoje Europos Sąjungoje, kuri koreguoja galimybes skolintis iš bankų ir vykdyti jau prisiimtus įsipareigojimus pagal preliminariąsias sutartis. Iš kitos pusės, vystytojai, spaudžiami išaugusių statybos kaštų, neretai ryžtasi nutraukti dar iki statybos kainų šuolio pasirašytas preliminariąsias sutartis.
Nors toks konsultacijų poreikis iš dalies primena 2005-2008 m. laikotarpį, kai dėl nekilnojamojo turto „burbulo“, ženkliai išpūstų kainų, NT vystytojai ėmė masiškai nutraukti pasirašytas preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis, situacija šiandien yra kiek kitokia nei prieš 2008 m. pasaulinę ekonominę krizę. Tuomet NT kainų šuolis buvo toks, kad vystytojams labiau apsimokėjo nutraukti preliminariąsias sutartis su būsimais pirkėjais bei sumokėti jiems baudas, o vėliau šį turtą parduoti už žymiai brangesnę kainą nei buvo užfiksuota preliminariojoje sutartyje. Dabar pastebime, kad abi šalys - tiek verslininkai, tiek pirkėjai dažnai ieško sprendimo prie derybų stalo ir dėdami visas pastangas pasiekia kompromisą, kuris sutaupo klientams brangaus laiko, emocijų bei bylinėjimosi išlaidų. Visgi, pasitaiko atvejų, kai preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys būna neteisėtai nutraukiamos. Pažymėtina, kad iš to gali sekti pakankamai rimtos teisinės pasekmės, jeigu derybomis nepavyksta išspręsti teisinio ginčo.
Teisinės pasekmės už preliminariosios sutarties nevykdymą
Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, jai gali tekti atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Preliminarioji sutartis priskiriama ikisutartinių santykių stadijai, todėl šalys turi būti sąžiningos ir preliminariąją sutartį sudaryti bei vykdyti turi turėdamos realius ketinimus sudaryti pagrindinę sutartį. Tačiau tokios preliminarios sutarties sukurtas teisinis ryšys yra trapesnis už sutartinius santykius, todėl iš pardavėjo negalima priverstinai reikalauti sudaryti galutinę sutartį, kas leidžia pardavėjui būti lankstesniam.
Kai pardavėjas neįvykdo preliminariosios sutarties, jis gali būti atsakingas už pirkėjo ikisutartinius nuostolius, kuriais siekiama grąžinti pirkėją į pradinę padėtį iki teisių pažeidimo. Nuostolių atlyginimas neturėtų virsti baudimu ar pirkėjo pastatymu į tokią poziciją, į kurią ji būtų patekusi, jeigu pagrindinė sutartis būtų sudaryta. Teismai paprastai priteisia nukentėjusiai šaliai tiesioginius nuostolius, t. y. faktiškai patirtas išlaidas. Dėl to jau pačioje preliminarioje sutartyje tikslinga įtraukti šalies, nevykdančios preliminariosios sutarties, pareigą mokėti sutarto dydžio baudą. Tokiu atveju pardavėjas gali iš anksto įsivertinti kokio dydžio pirkėjo išlaidas gali tekti atlyginti.
Pavyzdžiui, pardavėjui atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį ir parduoti nekilnojamąjį daiktą, o pirkėjui įsigijus tą patį arba panašų turtą iš kito asmens už didesnę kainą, pardavėjui gali tekti atlyginti kainų skirtumą tarp neparduoto turto ir pirkėjo įsigyto naujo turto kainos. Be minėtų nuostolių rūšių, preliminariąją sutartį pažeidęs pardavėjas gali būti įpareigotas atlyginti taip vadinamus restitucinius nuostolius. Jeigu dėl nuvykdytos preliminariosios sutarties pardavėjas gauna papildomos naudos, ši nauda gali būti pripažinta pirkėjo nuostoliais, nes jis tos naudos negavo. Restitucinių nuostolių tikslas - neleisti pažeidusiai šaliai pasilikti naudos, kurią ji gavo pažeidusi susitarimą. Šie nuostoliai apskaičiuojami kaip grynoji gauta nauda, atėmus visas išlaidas ar mokesčius.
Kasacinio teismo praktikoje preliminariosios sutarties sudarymas apibūdinamas kaip baigiamasis, atspindintis toliausiai pažengusias derybas, ikisutartinių santykių etapas. Viena vertus, ja sukuriamas tvirtesnis teisinis santykis negu derybos, kurios nėra forminamos tokia sutartimi, kita vertus, jos sukuriamas teisinis santykis yra trapesnis už sutartinius santykius, nes jos objektas yra pagrindinės sutarties sudarymas, todėl jos pažeidimo atveju taikomi gynybos būdai yra ribojami. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.
Kasacinis teismas, aiškindamas CK 6.165 straipsnio 4 dalį, yra nurodęs, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys. Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti. Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį.
Kasacinis teismas yra nurodęs, kad taikant ikisutartinę atsakomybę siekiama nukentėjusią šalį sugrąžinti į tokią padėtį, kurioje ji buvo iki teisių pažeidimo, t. y. kaip nuostoliai atlyginama tai, ką asmuo prarado dėl nesąžiningų derybų, o ne tai, ką jis būtų gavęs, jeigu pagrindinė sutartis būtų buvusi sudaryta. Taigi pripažįstama, jog nuostoliai ikisutartinės atsakomybės taikymo atveju turi būti apriboti nukentėjusios šalies grąžinimu į buvusią padėtį iki derybų tokia apimtimi, kokia ji patyrė praradimų dėl pasitikėjimo kita šalimi, kad nukentėjusi šalis nepagrįstai neatsirastų tokioje padėtyje, kurioje ji būtų tinkamo ikisutartinių prievolių įvykdymo atveju, ir nuostoliai netaptų baudiniai.
Kasacinio teismo praktikoje, sprendžiant dėl preliminariosios sutarties nevykdymo pasekmių, neabejotinai pripažįstama nukentėjusios šalies teisė ginti tikrumo interesą ir reikalauti iš nesąžiningos šalies dalyvavimui ikisutartiniuose santykiuose ir pasirengimui sudaryti pagrindinę sutartį realiai patirtų išlaidų, kitaip tariant, derybų išlaidų atlyginimo. Kasacinis teismas išaiškino, kad būtent tokie teisiniai šalių lūkesčiai ginami preliminariosios sutarties atveju. Taip apibrėžiamas ir preliminariosios sutarties sukurtas teisinis tikrumas, nes šalys žino, kad nebus verčiamos sudaryti pagrindinės sutarties ir žino galimų nuostolių atlyginimo ribas. Todėl CK 6.165 straipsnio 5 dalis nustato bendrąją taisyklę, apibrėžiančią preliminariosios sutarties šalių teisėtus lūkesčius ir teisinį tikrumą. Šie nuostoliai, kuriuos šalis patyrė vesdama derybas, užsienio teisės doktrinoje vadinami negatyviaisiais, arba dar kitaip pasitikėjimo nuostoliais, kurie buvo patirti dėl teisėto ir pagrįsto tikėjimo, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta.
Kasacinis teismas, aiškindamas CK 6.165 straipsnio 4 dalį, yra nurodęs, kad ikisutartinių prievolių pažeidimo atveju taip pat galimos tokios faktinės ir teisinės situacijos, kai teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principai reikalautų, jog nukentėjusiai sąžiningai ikisutartinių santykių šaliai būtų kompensuojamos ne tik tiesioginėse derybose dėl sutarties sudarymo (realiai) turėtos išlaidos, bet ir prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, kurios realumą ši šalis sugebėtų pagrįsti. Sprendžiant dėl nukentėjusios ikisutartinių santykių šalies teisės reikalauti piniginio atlyginimo už prarastą galimybę, esminę reikšmę turėtų šalies, atsisakančios sudaryti pagrindinę sutartį, veiksmai sąžiningumo požiūriu:jei derybas be pakankamo pagrindo nutraukusi šalis savo elgesiu sukūrė kitai šaliai pagrįstą pasitikėjimą irįsitikinimą, kad sutartis tikrai bus sudaryta, tai ji, kaip nesąžininga šalis, privalėtų atlyginti kitai šaliai nuostolius už pagrįsto pasitikėjimo sugriovimą - ne tik derybų metu turėtas išlaidas, bet ir prarastos galimybės piniginę vertę.
LAT praktikoje yra konstatuota, kad prarastos galimybės piniginė vertė galėtų būti nustatoma taikant CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodytą kainų skirtumo principą. Sąžininga preliminariosios sutarties šalis, besiremianti šiuo principu, turi įrodyti, kad dėl derybų su nesąžininga preliminariosios sutarties šalimi ji prarado galimybę sudaryti pagrindinę sutartį su kitais asmenimis palankesnėmis sąlygomis ir turėjo sudaryti sutartį su trečiuoju asmeniu sau blogesnėmis sąlygomis. Kainų skirtumas nustatomas palyginus kainą, kuria pagrindinė sutartis būtų buvusi sudaryta su trečiaisiais asmenimis, jeigu nebūtų vykusios derybos su nesąžininga preliminariosios sutarties šalimi, ir sudarytos pagrindinės sutarties kainą.
Teismas atkreipė dėmesį, kad pagal UNIDROIT principų komentarą prarastos galimybės pinigine verte yra laikoma ne prarasta galimybė pagal nesudarytą pagrindinę sutartį (t. y. sutartį, kuri būtų buvusi sudaryta su nesąžininga šalimi), bet prarasta galimybė sudaryti sutartį su kita šalimi (t. y. kitu alternatyviu potencialiu pirkėju, kurio realų pasiūlymą dėl to paties dalyko už konkrečią kainą turėjo nukentėjusi šalis), kuri nebuvo sudaryta dėl kaltų nesąžiningos šalies veiksmų, t. y. jos nesąžiningai pateikto pasiūlymo sudaryti preliminariąją sutartį. Kitaip tariant, taikant kainų skirtumo metodą ir lyginant kainas prarastos konkrečios galimybės piniginei vertei kaip pasitikėjimo nuostoliams apskaičiuoti, šis skirtumas negali būti nustatomas lyginant preliminariosios sutarties, sudarytos su nesąžininga šalimi, kainą ir sudarytos pagrindinės sutarties kainą, nes tai grąžintų nukentėjusią šalį į padėtį, kurioje ji būtų buvusi (ką ji būtų gavusi), jeigu derybos tarp preliminariosios sutarties šalių būtų baigtos pagrindinės sutarties sudarymu. Tuo tarpu, minėta, taikant ikisutartinę atsakomybę siekiama nukentėjusią šalį sugrąžinti į pradinę padėtį, tarsi derybų (preliminariosios sutarties pasirašymo) su nesąžininga šalimi iš viso nebūtų buvę, priteisiant atlyginti nuostolius, lygius jos sugriautam ikisutartiniam pasitikėjimui. Pažymėtina, kad prarasta galimybė sudaryti sutartį su trečiąja šalimi turi būti reali, t. y. derybų metu (prieš sudarydama preliminariąją sutartį) sąžininga šalis turi būti turėjusi alternatyvų pasiūlymą su konkrečia kaina iš trečiojo asmens, kuris būtų norėjęs sudaryti sandorį.
Be to, teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad, sprendžiant klausimą dėl prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimo, turi būti įvertinami ir nuostolius patiriančio asmens veiksmai, t. y. ar jis buvo pakankamai atidus, rūpestingas, ar galėjo numatyti galimus padarinius, jei nebūtų sudaryta pagrindinė sutartis. Nustačius, kad ši šalis pati elgėsi nesąžiningai ir savo veiksmais prisidėjo prie nuostolių atsiradimo ar jų padidėjimo, kitos šalies atsakomybė dėl prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimo, remiantis CK 6.259 straipsniu, gali būti sumažinta arba ji gali būti visiškai atleista nuo šios nuostolių dalies atlyginimo. Be to, dažnai nuostolius lemia ir objektyvūs, t. y. nepriklausantys nuo šalių valios, veiksniai - valstybėje vykstantys ekonominiai procesai (pvz., nekilnojamojo turto rinkoje vykstanti kainų kaita, kurią gali lemti tiek šalies vidiniai, tiek regioniniai ar net pasauliniu mastu vykstantys procesai, kaip antai ekonominė krizė ir pan.). Teisinės preliminariosios sutarties nevykdymo pasekmės (tarp jų ir prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas) visada priklauso nuo konkrečių individualios preliminariosios sutarties ypatumų, jos sudarymo aplinkybių, tikslų, objekto, dėl kurio tariamasi, specifikos, taip pat teisingumo, sąžiningumo, sąžiningos dalykinės praktikos ir protingumo kriterijų.
Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija pažymi, kad preliminariosios sutarties nevykdymo atveju nukentėjusiai sąžiningai šios sutarties šaliai gali būti kompensuojamos tiesioginės derybų išlaidos ir, atžvelgiant į visas faktines aplinkybes, prarastos galimybės piniginė vertė.
Svarbūs aspektai sudarant preliminariąją sutartį
Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
1. Tikslumas
Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
2. Kaina ir mokėjimo terminai
Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimo terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
3. Trečiosios šalys
Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
4. Šalių pareiškimai ir garantijos
Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
5. Baldai ir daiktai
Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Kitų atveju, priklausomai nuo jų vertės ir kitų aplinkybių, turto pardavėjui gali atsirasti prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį viršijus neapmokestinamąsias pajamas (šiuo atveju atkreipiame dėmesį ir į pirkėjus, perkančius turtą su kreditu - tokios aplinkybės gali turėti įtakos jų paskolos sąlygoms). Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį.
6. Patalpų fotofiksacija
Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.
7. Terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti
Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.). Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti. Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais.
8. Turto perdavimas
Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena. Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius. Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokių buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje.
9. Pirmasis mokėjimas arba avansas
Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.
10. Notarinės išlaidos
Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
11. Sutarties pakeitimai ir galiojimas
Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el. Pastaruoju metu augant nekilnojamojo turto (NT) kainoms, vis dažniau vystytojai (pardavėjai) nutraukia ankstesnes su klientais sudarytas preliminariąsias nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis ir grąžina objektų (butų, namų, kotedžų ir kt.) rezervacijos mokestį. Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
Teismų praktika ir jos interpretacija
Atkreiptinas dėmesys, kad dar 2006 m. lapkričio 06 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija priėmė nutarimą, kuriame aiškiai išplėtojo preliminariosios sutarties neįvykdymo teisinius padarinius. Viena iš teisinių pasekmių - prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas. Nutarime teismas akcentavo, jog prarastos galimybės piniginė vertė gali būti nustatoma taikant CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodytą kainų skirtumo principą, kuris numato, kad jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo.
Pavyzdžiui, jei pirkėjui dėl to, kad pardavėjas nutraukė preliminariąją sutartį per protingą terminą nuo sutarties nutraukimo, teks įsigyti kitą panašų, bet dėl pasikeitusių rinkos sąlygų brangesnį turtą, sutartį neteisėtai nutraukusiam pardavėjui gali tekti pirkėjui atlyginti kainų skirtumą tarp nutrauktos preliminariosios sutarties kainos ir naujai įsigyto turto kainos.
Tuo tarpu, naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika (2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022) kalba ir apie „restitucinius nuostolius“. Minėtoje byloje, teismas pasisakė, kad nesąžiningos šalies - pardavėjo gauta nauda, kaip pirkėjo prarasta galimybės piniginė vertė, perkeltina pastarajam. Tai yra, teismas pažymėjo, kad pardavėjas, nutraukęs preliminariąją sutartį su pirkėju ir nekilnojamąjį daiktą pardavęs naujam pirkėjui už didesnę kainą, privalo atlyginti pardavėjui kainų skirtumą tarp buvusios nutrauktosios preliminariojoje sutartyje nustatytos kainos ir naujajam pirkėjui parduoto daikto kainos.
Taigi, nors preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis yra laikoma organizacinio pobūdžio, priskiriama ikisutartiniams santykiams, tačiau neteisėtas jos nutraukimas ar nesilaikymas joje numatytų sąlygų, gali sukelti rimtas teisines pasekmes.
Kai pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, svarbu išsiaiškinti, kuri iš sutarties šalių vengė sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ir dėl kieno kaltės pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Jei pagrindinę nekilnojamojo turto objekto pirkimo-pardavimo sutartį vengia sudaryti pardavėjas (nutraukia preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį), tai pardavėjui sumokėta rankpinigių suma (avansas, rezervacijos mokestis) yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita ir šia suma nėra užtikrinama preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, tarkime, pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Kitaip tariant, avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti, tačiau reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, pavyzdžiui, kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti.
Nuostoliai paprastai atsiranda tuomet, kai pirkėjas preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį yra sudaręs prieš kelis metus, kai nekilnojamojo turto rinkos kaina buvo mažesnė lyginant su kaina, esančia tokios sutarties nutraukimo metu. CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodyta, kad jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo. CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tokiu atveju privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Pagal formuojamą kasacinio teismo praktiką, pirkėjas nuostolius galėtų skaičiuoti kaip kainų skirtumą pagal nutrauktą (nesudarytą) sutartį pakeičiančią sutartį, kai tokia yra sudaroma.
Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių - nuo jos valios nepriklausančių - priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), - tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Kasacinio teismo išaiškinta, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. Lietuvos Aukščiausiasis teismas savo naujausioje praktikoje aiškiai išdėstė aplinkybę, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte. Taigi, jeigu šalys sudarydamos preliminarią aiškiai ir nedviprasmiškai susitaria, kad pagrindinės sutarties nesudarymo atveju bus taikomos netesybos, tokia preliminariosios sutarties nuostata yra pagrindas taikyti asmeniui, dėl kurio pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, civilinę atsakomybę. Pavyzdžiui, jeigu pardavėjas ir pirkėjas preliminariojoje sutartyje susitaria dėl netesybų, kurių pagrindas pagrindinės sutarties nesudarymas ir pardavėjas savo prievoles pagal preliminariąją sutartį įvykdo, o pirkėjas ne, tokiu atveju taikomos netesybos ir pardavėjas neprivalo pirkėjui grąžinti jo sumokėto avanso, nebent pirkėjas įrodo civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes.
Galima paminėti ir „force majeure“ (nenugalimos jėgos) sąlygas, kurioms esant šalims netaikomos numatytos sankcijos už sutarties susitarimų nevykdymą. Karas - viena iš galimų force majeure sąlygų, tačiau kiekvieną atvejį reikia analizuoti ir vertinti individualiai, nes force majeure lemia labai daug veiksnių ir daug kas priklauso nuo pateikiamų įrodymų.
Jei sutartyje tai yra konkrečiai numatyta, tada taip. Jei sutartyje šios sąlygos nėra išskirtos ir konkrečiai įvardintos, tada kilusį ginčą reikia spręsti teisinėmis priemonėmis ir vertinti, dėl kieno kaltės sandoris nebegali būti sudarytas. Pagal CK 6.70 str. 1 d., sudarant preliminariąją sutartį, prisiimama pareiga ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, kuri gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį. CK 6.71 str. 1 d. Lietuvos aukščiausiasis teismas 2021 m. balandžio 7 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. „Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. „Netesybos atlieka esamų ir būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, skatindamos šalis įvykdyti savo sutartinius įsipareigojimus.
Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios - preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį.
tags: #bauda #uz #preliminarios #sutarties #neivykdyma