Servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikianti teisę naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu) arba apribojanti to daikto savininko teises, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą. Ši teisė yra išvestinė daiktinė teisė, kuri gali būti nustatoma sutartimi, teismo sprendimu ar įstatymų numatytais atvejais - administraciniais aktais.
Visais atvejais būtina viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia, nebent servitutą nustato įstatymai ar teismo sprendimas. Kai kelio servitutą nustato įstatymas, imperatyvui leisti kitam asmeniui naudotis tarnaujančiuoju žemės sklypu einančiu taku ar keliu turi paklusti bet kuris įstatymo kriterijų atitinkantis asmuo. Esant teismo sprendimui, turi paklusti tik teismo sprendime nurodytas asmuo, kadangi tuo teismo sprendimu išsprendžiamas konkrečių asmenų ginčas, kilęs nepavykus tarnaujančiuoju ir viešpataujančiuoju tapsiančių daiktų savininkams susitarti dėl kelio servituto nustatymo, kai servituto nustatymas būtinas užtikrinti tinkamą viešpataujančiojo daikto naudojimą.
Servituto Nustatymo Tvarka ir Principai
Servitutas gali būti nustatomas keliais būdais:
- Sutarimu: Tai idealus sprendimas - dėl servituto susitarti draugiškai. Tokiu atveju, tarp susitariančių asmenų sudaroma notaro patvirtinta sutartis dėl servituto nustatymo.
- Teismo sprendimu: Servitutas teismo sprendimu nustatomas tik tada, kai nėra kito objektyvaus būdo naudoti viešpataujantį daiktą pagal paskirtį. Pagal Civilinio kodekso (CK) 4.126 str. 1 d., teismo sprendimu servitutas nustatomas, jeigu savininkai nesusitaria, o nenustačius servituto nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis daikto naudoti pagal paskirtį.
- Administraciniu aktu: Apskrities viršininko sprendimu servitutas gali būti nustatytas tik jei yra parengti teritorijų planavimo dokumentai ir iki jų patvirtinimo išreiškiama viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia dėl servituto reikalingumo.
Pagrindiniai servituto principai:
- Atlygintinumas: Servitutas gali būti ir atlygintinis, ir neatlygintinis. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad civilinių teisinių santykių teisingumo, interesų derinimo, atlygintinumo principai suponuoja servituto atlygintinumo prezumpciją - tarnaujančiojo daikto savininkui turi būti kompensuojami dėl servituto patirti netekimai.
- Registravimas: Tai registruotina daiktinė teisė. Asmuo, norintis įregistruoti servituto teisę į Nekilnojamojo turto registre įregistruotą nekilnojamąjį daiktą, Registrų centro padalinyje turi pateikti prašymą.
Norint įregistruoti servitutą, reikalingas servituto nustatymo planas. Tinkamai nustatytas ir įformintas servitutinis kelias ne tik užtikrina patogų patekimą į sklypą, bet ir apsaugo nuo ilgų teisminių ginčų.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Praktika Dėl Servitutų
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) praktika dėl servitutų nustatymo klausimų yra išplėtota. Teismai pabrėžia, kad nuosavybės teisės ribojimas pateisinamas tik esant svarbioms priežastims, ir nėra pagrindo taikyti servitutą vien todėl, kad asmeniui taip yra naudingiau ar patogiau. Būtina įrodyti, kad nėra kito tinkamo nuosavybės teisės naudojimo būdo, kaip tik apriboti kito asmens nuosavybės teisę.
LAT yra išaiškinęs, kad servituto atlygintinumo prezumpcija reiškia, jog tarnaujančiojo daikto savininkui turi būti kompensuojami dėl servituto patirti netekimai. Atlyginimas turi būti proporcingas patiriamiems turtiniams praradimams, ir neturi susidaryti sąlygų vienai iš šalių nepagrįstai praturtėti. Teismas, spręsdamas dėl kompensacijos dydžio, atsižvelgia į servituto turinį, trukmę, suvaržymų pobūdį, patiriamus nuostolius ir naudą.
LAT 2022 m. gegužės 25 d. sprendimu civilinėje byloje pateikė svarbius išaiškinimus dėl servituto nustatymo. Asmeniui, siekiančiam gauti teisę į žemės sklypo servituto nustatymą, būtina kreiptis į profesionalius matininkus, kurie parengtų servituto žymėjimo schemą, tiksliai apibrėžiančią ribojimo turinį ir teritoriją. Rekomenduojama prašyti minimalaus objektyviai būtino dydžio servituto, nes viršijus minimalius būtinus suvaržymus, teismas gali atsisakyti tenkinti ieškinį.
Teismai bylą dėl servituto nustatymo nagrinėja tik ieškovo pareikšto ieškinio apimtyje. Ieškovas privalo pateikti duomenis apie prašomą nustatyti servitutą (schemą) ir pagrįsti jo būtinybę. Nesant pagrindo nustatyti prašomo dydžio servitutą, teismas gali atsisakyti tenkinti ieškinį.
Kelio Servitutas: Ypatumai ir Teismų Praktika
Kelio servitutas suteikia teisę naudotis svetimu žemės sklypu, siekiant užtikrinti viešpataujančiojo daikto tinkamą naudojimą. Juo gali būti užtikrinamas privažiavimas prie gretimų žemės sklypų, pastatų ar kitų objektų.
Viena iš aktualiausių bylų, nagrinėtų teismuose, susijusi su kelio servitutu, nustatytu administraciniu aktu. Gyvenamųjų namų savininkų bendrija (ieškovė) kreipėsi į teismą, prašydama pripažinti niekiniu apskrities viršininko įsakymą, kuriuo jai priklausančiame žemės sklype buvo nustatyti trys servitutai, tarp jų ir kelio servitutas. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai ieškinį atmetė, konstatavę, kad ieškovė praleido 10 metų naikinamąjį terminą administraciniam aktui ginčyti.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, nagrinėjęs bylą, nurodė, kad kai civilinėje byloje nagrinėjami savarankiški reikalavimai, kurių vieni yra civilinio teisinio, kiti - administracinio teisinio pobūdžio, jiems atitinkamai turi būti taikomi ieškinio senaties terminai ir administracinių bylų teisenos terminai. ABTĮ 30 straipsnio 1 dalyje nustatytas terminas yra naikinamasis ir negali būti atnaujintas.
Teismai taip pat atmetė ieškovės argumentus, kad kelio servitutas buvo nustatytas išimtinai ieškovės narių naudai. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad kelio servitutas buvo nustatytas vietoje teritorijų planavimo procese į žemės sklypo ribas patekusio vietinės reikšmės bendrojo naudojimo kelio ir yra skirtas susisiekimui tarp gyvenviečių užtikrinti, t. y. savivaldybių viešajai funkcijai įgyvendinti. Savivaldybė taip pat laikytina servituto turėtoja, todėl ji turėtų proporcingai prisidėti prie tarnaujančiojo daikto priežiūros ir išlaikymo.
Teismas nusprendė, kad administraciniu aktu nustatytas kelio servitutas buvo skirtas ne apibrėžtam asmenų ratui, bet visiems tretiesiems asmenims. Dėl to atsakovė, be teisinio pagrindo įrengdama kelio užtvarą ir neleisdama juo naudotis ieškovėms ir tretiesiems asmenims, apribojo jų galimybes naudotis kelio servitutu.
Teismai įpareigojo atsakovę netrukdyti ieškovėms bei tretiesiems asmenims naudotis kelio servitutu - netrukdyti ir sudaryti sąlygas be apribojimų praeiti ir važiuoti transporto priemonėmis per žemės sklypą.
Viskas apie servitutus jūsų nekilnojamojo turto egzaminui
Servituto Turinio Nustatymas ir Ginčai
Servituto turinio nustatymas yra fakto klausimas, dėl kurio sprendžiama pagal konkrečioje byloje surinktus servituto turinį patvirtinančius įrodymus. Nors servituto turinio nustatymas yra būtinas sprendžiant ginčus, kilusius dėl naudojimosi servitutu suteikiamomis teisėmis, servituto turinio pakeitimo ar servituto panaikinimo, servituto turinio išaiškinimas pats savaime nesukelia ieškovui tiesioginių materialiųjų teisinių padarinių ir dėl šios priežasties negali būti savarankišku ieškinio dalyku.
Aiškinant (nustatant) servituto turinį jis negali būti keičiamas: siekdamas, kad teismas nustatytų kitokį servituto turinį, nei patvirtina byloje surinkti įrodymai, ieškovas turi teisę reikšti reikalavimą dėl servituto turinio pakeitimo įstatymų nustatyta tvarka (CK 4.112 straipsnio 5 dalis).
Nacionalinės žemės tarnybos duomenimis, Lietuvoje iki 2023 m. spalio 1 d. buvo įregistruota daugiau nei 700 tūkst. kitos paskirties žemės sklypų. 2023 metais Lietuvos pirmosios instancijos teismuose buvo gauta 118 naujų bylų, susijusių su servitutais, iš kurių trečdalio nagrinėjimas užtruko metus ar ilgiau.
Advokatai pabrėžia, kad servitutas yra kraštutinė priemonė (ultima ratio), kuri gali būti taikoma tik tuomet, kai nėra kitų alternatyvų. Būtina tiksliai apibrėžti žemės sklypo savininko teisių ribojimus ir teritoriją, kurioje jie taikomi. Teismai neturėtų nustatyti servitutų be aiškių teritorinių ribų ir planų, nes tokiu atveju sprendimai gali būti dviprasmiški ir sunkiai įgyvendinami. Servituto nustatymas teisme turėtų būti grindžiamas realiais, o ne menamais savininkų nesutarimais.
| Metai | Naujos bylos dėl servitutų | Nagrinėjimo trukmė (metai ar ilgiau) |
|---|---|---|
| 2023 | 118 | ~39 (trečdalis) |
Rekomenduojama pirmiausia ieškoti taikaus susitarimo ir tik šioms deryboms nepavykus kreiptis į teismą. Ginčai dėl servitutų gali būti sudėtingi ir ilgi, todėl turto savininkams patartina kreiptis į profesionalius teisininkus dar prieš pradedant teisminius procesus.