Pasitikėjimas brokeriu yra esminis dalykas, nes jam patikimas brangaus turto pardavimas. Profesionalus brokeris padeda pasiekti geresnį rezultatą, apsaugo nuo brangių klaidų ir užtikrina, kad visas procesas būtų kuo sklandesnis. Mūsų patirtis rodo, kad profesionalus brokeris parduoda objektus 3-5% brangiau nei žmonės patys, atitinkamai mokami komisiniai atsiperka su kaupu. Prieš pasirašant sutartį, svarbu suprasti, kaip veikia komisiniai, kokios yra sutarties nutraukimo sąlygos ir kaip apsaugoti savo interesus.
Sutarties Pasirašymas ir Sąlygos
Pasirašant sutartį, aptariami galimi kandidatai į pirkimą iš artimo buto savininko rato ir užfiksuojami tarpininkavimo sutartyje. Jei objektą nuperka kažkas iš minėto sąrašo, komisiniai gali būti mažinami iki šalių aptarto dydžio. Kainą nustato brokeris, tačiau jai turi pritarti NT savininkas.
Visi profesionalūs brokeriai vengia pardavinėti vieną objektą konkuruodami su kitais kolegomis ar pačiu objekto savininku. Pirmiausiai dėl to, kad kai vieną objektą pardavinėja keli pardavėjai, tai atrodo įtartinai pirkėjui. Taip pat vienam brokeriui lengviau valdyti visą informaciją, klientų srautą ir jų pasiūlymus.
Riziką dėl galimo sutarties nutraukimo, jei objekto parduoti nepavyktų ar pasikeistų pardavėjo planai/gyvenimo aplinkybės, prisiimame mes, todėl prieš pasirašydami tarpininkavimo sutartį stengiamės kuo tiksliau įvertinti kainą, pardavimo galimybes ir kliento pardavimo priežastį/tikslą.
Dažnai NT objekto reklamos paslaugas apmoka NT brokeris. Preliminarioji sutartis yra susitarimas tarp dviejų šalių, kuriame jos įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę sutartį (pvz., nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį). Sutartis galioja 3 mėnesius su galimybe automatiškai pratęsti.
Sutarties Nutraukimas: Teisės ir Praktika
Pasak sklypo savininko Andriaus, jam telefonu pasakė, kad sklypas brokerius domina, yra potencialių pirkėjų, bet pirma reikia atvykti į jų biurą pasirašyti sutartį. Paaiškėjo, kad ji pasirašoma, pavyzdžiui, trims mėnesiams. Po to sutartis nenutraukiama, o dar 3-ims mėnesiams atsinaujina. O po to jau bus skambinama ir klausiama, ar sutartį pratęsti, ar nutraukti.
Tačiau Andrius sako pokalbio metu išsiaiškinęs, kad sutarties nepratęsus, reikės bendrovei sumokėti 100 eurų už suteiktas reklamos ir skelbimo paslaugas, nors jei sutartis būtų pratęsiama - mokesčio mokėjimas nusikeltų. „Išsiaiškinau, kad su jais pasirašai sutartį visam gyvenimui, jeigu nenori mokėti baudos. Net jei po 5-erių metų nusprendi nebeparduoti sklypo, jie gali atvažiuoti ir sakyti, kad skola yra 100 eurų. Na, jie nieko neteisėto nedaro, bet tai yra sukta, nes mano mama arba močiutė būtų pasirašiusios ir nesigilintų dėl tų 100 eurų“, - mano pašnekovas.
Nekilnojamojo turto rinkos dalyviai komentuoja, kad sutarčiai pasibaigus mokesčiai fiziniams, kurie nori parduoti nedidelės vertės turtą, paprastai netaikomi. „Gali būti tam tikri mokesčiai, jeigu tai yra sunkus objektas, į kurį reikia daug investuoti, - kalbėjo Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ vadovas Remigijus Pleteras. - Tačiau man kyla klausimų, koks būtų įdėtas ypatingas darbas. Baudos, kurios riboja žmogaus apsisprendimo laisvę nėra toleruotinos.“
Byla, kurioje nekilnojamojo turto agentūra reikalavo priteisti beveik 5% nuo buto vertės komisinių, nors klientė prieš tai nutraukė sutartį dėl netinkamų agentūros paslaugų, buvo nagrinėjama Vilniaus miesto pirmos apylinkės teisme. Teismas atmetė reikalavimą dėl tarpininkavimo mokesčio, priteisęs sumokėti tik administravimo išlaidas.
Teismas nustatė - jeigu nekilnojamojo turto tarpininkas veikė ne kliento interesais, nesuteikė paslaugų, kurių šis prašė, pateikė klaidingą informaciją ir pasinaudojo savo verslo patirtimi ir įtaka prieš mažiau informuotą asmenį, klientas turi teisę atsisakyti sutarties. Be to, teismas taip pat pasisakė, kad tarpininkavimo sutarties sąlyga, jog per 12 mėnesių nuo sutarties pasibaigimo ar nutraukimo surastas klientas yra laikomas agentūros surastu yra nesąžininga vartotojo atžvilgiu.
„Nesąžiningas nekilnojamojo turto agentas tarpininkavimo mokesčio reikalauti neturėtų, sutartis tokiais atvejais galima nutraukti“, - kalbėjo vilnietės advokatė Vytautė Ladigaitė-Balčiūnienė, komentuodama priimtą sprendimą.
Vienas iš esminių ginčo aspektų teisme buvo brokerio reikalavimas apmokėti už paslaugas net ir tada, kai jos nebuvo realiai suteiktos. Klientė turtą pardavė pati, o agentūra pirkėjo nesurado, tačiau brokeris teigė, kad buvo patirtos išlaidos, todėl jis turi teisę gauti atlygį.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) priėmė sprendimą vartotojos naudai, panaikindamas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimus, kuriais buvo patenkintas brokerio ieškinys. LAT konstatavo, kad brokerio parengta sutartis buvo šabloninė, todėl jai taikomi vartotojų teisių gynimo ir sąžiningumo kriterijai, o pareiga įrodyti, kad sąlygos buvo individualiai aptartos, tenka verslininkui.
LAT pasisakė aiškiai: „sutarties sąlygos nėra aiškios ir pakankamai suprantamos, neatitinka skaidrumo reikalavimo, todėl laikytinos nesąžiningomis“. Kasacinis teismas taip pat išaiškino, kad paslaugų sutartimis negali būti įtvirtinama pareiga mokėti vien pagal tai, kad sutartis buvo sudaryta, nes tokiu atveju paslaugų teikėjas neprisiima realios atsakomybės dėl veiklos kokybės.
„Tai vienas aiškiausių LAT signalų dėl vartotojų apsaugos: paslaugų teikėjas negali pasislėpti už šabloninių sutarčių. Jei nori atlygio, turi įrodyti, kad realiai dirbo ir suteikė naudą klientui“, - sako advokatas.
Pasak advokato, ši byla svarbus precedentas. "Vartotojų teisės nėra formalumas. Net jei sutartis pasirašyta, ji turi būti sąžininga, aiški ir atspindinti realų susitarimą."
Advokato Patarimai
Advokatas, advokatų profesinės bendrijos AVOCAD partneris Egidijus Langys dėsto, kad verslininkai turi teisę parengti sutartis savo nuožiūra, o tada žmogui lieka spręsti, ar jis tokią sutartį pasirašys. „Natūralu, kad bendrovė patiria išlaidų, pavyzdžiui, talpina skelbimus, fotografuoja ir panašiai. Dažna praktika yra, kad agentūra iškart įvardija koks yra sutarties mokestis, kurį asmuo sumoka“, - dėstė advokatas.
Pasak jo, nors teisinio pažeidimo šiuo atveju nėra, bet bendrovės klientas tokiu atveju dėl mokesčio jaus nepasitenkinimą: turtas neparduotas ir dar už paslaugą, kuri nedavė naudos, lieka skolingas 100 eurų. „Pati veiksmų seka atrodo nelogiška, bet jau yra asmens teisė rinktis, ar jis nori sudaryti tokią sutartį, ar ne. Tokia yra įmonės strategija: galbūt ji nori turėti daugiau klientų, kurie mato, kad nėra jokių sutarties mokesčių ir susidomi, - kalbėjo advokatas. - Žinoma, sąnaudos yra logiškos, įmonė jas patiria. Bet yra geriausia, kai žmogus iškart žino, ką turi mokėti. Aišku, jeigu sutartyje apie 100 eurų yra neparašyta, tuomet aišku, kad nieko mokėti nereikia ir neverta gilintis. Kai parašyta, viskas - sutartį reikėjo skaityti.“
Pasak advokato, sutartį papildomai galima vertinti vartojimo sutarčių aspektu, ar joje nėra netikėtų sąlygų, kuriomis klientas yra suvaržomas.
„Apskritai neegzistuoja jokia sutartis, kurios nebūtų galima nutraukti - įskaitant ir preliminariąją. Ji yra ypatinga, kaip ir rodo pats pavadinimas - preliminari, nes nėra pagrindinė. Kitaip tariant, šalys tik susitaria, kad ateityje sudarys sutartį. - Pirmiausia - jei preliminarioje sutartyje iš numatyta, kad šalys gali ją nutraukti be pasekmių, tuomet avansas būtų grąžinamas. - Tikrai taip. Įstatymas aiškiai numato, kad šalis, kuri nutraukia preliminariąją sutartį, turi atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Nebūtinai viskas turi būti numatyta sutartyje, nes dalį nustato įstatymas. Mano prieš tai paminėta nuostata yra absoliučiai bendroji. - Pirmas dalykas - rekomenduoju numatyti datą, iki kada turi būti sudaryta pagrindinė sutartis. Įstatymas numato, kad turėtų būti numatytas ne mažiau kaip vienerių metų terminas per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis. Nustačius, kada konkrečiai abi šalys eina pasirašyti, jos turi pagrįstą lūkestį manyti, kad dieną X sutartis tikrai bus sudaryta. Tikrai susitarti bent jau dėl pagrindinių sąlygų, kaip bus nustatoma pagrindinio daikto kaina. Įprasta, kad kartais preliminarioje sutartyje šalys iš karto nurodo kainą, kuri vėliau nesikeičia ir pagrindinėje sutartyje. Tačiau pasitaiko ir tokių atvejų, kai numatoma, kad kaina bus ne mažesnė nei X, o tiksli suma bus nustatyta pagrindinės sutarties pasirašymo dieną. - Dažnos situacijos, kai šalys emocingai sako, jog dabar tu man atlygink viską. - Jei, pavyzdžiui, atsiranda kitas pirkėjas, kuris siūlo kitą kainą - didesnę ar mažesnę - svarbu žinoti, kad niekas negali priversti sudaryti pagrindinės sutarties. Įstatymas to nenumato. Bet tada įsijungia nuostolių klausimas ir per juos iš esmės turėtų būti sprendžiama. Vis dėlto visada rekomenduoju - kalbėtis.
Galite rašyti pranešimą agentūrai, kad sutartį nutraukiate po 30 dienų, vadovaujantis CK 6.217 str. 2 d., kadangi dėl agentūros neveikimo iš esmės negaunate to, ko tikėjotės iš sutarties. Jei žmogus atsisakytų mokėti netesybas, teismas jas priteistų.
Patarimai Prieš Pardavimą
Sėkminga būsto apžiūra prasideda nuo kruopštaus pasiruošimo. Būstas turi būti nepriekaištingai švarus ir tvarkingas. Būkite pasirengę atsakyti į įvairius klausimus: nuo kaimynystės iki techninės būklės. Išsiaiškinkite pirkėjo poreikius ir pritaikykite pristatymą.
Štai keletas patarimų, kaip paruošti būstą pardavimui:
- Estetinė būklė: Užtikrinkite, kad patalpos būtų švarios ir tvarkingos.
- Smulkūs remontai: Sutvarkykite smulkius defektus, tokius kaip varvantis čiaupas, girgždančios durys ar perdegusios lemputės.
- Apšvietimas: Geras apšvietimas gali padaryti erdves patrauklesnes.
- Aplinka: Jei turite balkoną, terasą ar kiemą, sutvarkykite ir šias zonas.
- Profesionali fotosesija: Kokybiškos nuotraukos yra būtinos norint sudominti pirkėjus internete.
- Dokumentų paruošimas: Paruoškite visus būtinus dokumentus - nuosavybės dokumentus, planus, remonto ar renovacijos pažymas.
Brokerio Darbas ir Atsakomybės
Brokeris yra žmogus, kurio darbo tikslas yra užtikrinti visapusiškai sklandų būsto pardavimo procesą. Dirbdamas nekilnojamojo turto srityje kasdien, jis yra sukaupęs didelį žinių ir patirties bagažą, nuimančią naštą tiek nuo pardavėjo, tiek nuo pirkėjo pečių.
Pagrindinės brokerio atsakomybės:
- Dokumentų tvarkymas: Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties parengimas, dokumentų notariniam sandoriui tvarkymas, konsultacijos ir pagalba tvarkant visus kitus institucinius pardavimui būtinus dokumentus.
- Kainos įvertinimas: Brokeris yra vienas geriausių konsultantų, galinčių įvertinti realiąją parduodamo ar perkamo būsto kainą.
- Informacijos apie būstą pateikimas ir sklaida: Nuotraukos, vaizdo įrašai, būsto aprašymas ir kanalai, kuriais visa ši informacija skelbiama, yra raktas pasiekti ir pritraukti potencialių pirkėjų dėmesį.
- Derybų menas: Brokeriai nuolat mokosi ir tobulėja tam, kad kuo geriau atstovautų klientų interesus bei apsaugotų juos nuo kylančių rizikų.
- Ekspertiniai patarimai ir žinios: Brokeris yra specialybė, kurios atstovai tobulėja, įgauna naujų žinių bei įžvalgų kasdien.
- Užklausos ir apžiūros: Į potencialių pirkėjų telefono skambučius bei el. laiškus atsakinėja brokeris. Jis taip pat administruoja būsto apžiūras.
- Profesiniai ryšiai: NT brokerio darbas neatsiejamas nuo bendradarbiavimo su kitų sričių profesionalais: turto vertintojais, notarais, bankų ar kitų institucijų vadybininkais, teisininkais.
Kai kuriais atvejais, pavyzdžiui, nuomojant būstą, brokeriai gali reikalauti tarpininkavimo mokesčio ne tik iš savininko, bet ir iš nuomininko. Tačiau sąžiningi brokeriai, tokie kaip Šarūnas Kaniava ir Paulius Banevičius, mano, kad šį mokestį turėtų sumokėti paslaugos gavėjas - nuomojamo būsto savininkas.
Nors kai kurie brokeriai taiko mokestį ir nuomininkams, pavyzdžiui, Markas Kaušinis, jo taikomas vienkartinis tarpininkavimo mokestis neviršija 150 eurų, o jis taip pat suteikia garantiją, kad nuomininkas bute išgyvens ne trumpiau kaip metus.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad nuomos sutartis yra būtina. Ji apibrėžia atsakomybės klausimą, nustato mokesčius, aptaria kitus svarbius aspektus. Jei sutarties nėra, savininkui nėra kliūčių išvaryti nuomininką.
VMI primena, kad gyventojai, nuomojantys nekilnojamąjį turtą, gali tai daryti įsigiję verslo liudijimus arba deklaruodami pajamas ir mokėdami 15% gyventojų pajamų mokestį.
Papildoma Informacija
Jei planuojate parduoti savo nekilnojamąjį turtą, rinkdamiesi brokerį atkreipkite dėmesį, ar jis yra nuoširdus ir empatiškas. Siekiame klientų turtą parduoti kuo greičiau, būname lankstūs, pasirengę bendradarbiauti bei dalintis savo komisiniais su kitais NT brokeriais, kad kuo greičiau rastume Jūsų turtui pirkėją.
Greitas ir pelningas Jūsų turto pardavimas - mūsų prioritetas. Bendradarbiaujame su kitais brokeriais, kad pasiektume geriausią rezultatą.
Notaro įkainius nustato LR teisingumo ministerija.
tags: #nt #brokerio #atsisakymas #bauda