Pastaruoju metu teisiniuose ginčuose, ypač susijusiuose su nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo preliminariosiomis sutartimis, vis dažniau susiduriama su klausimais dėl sutarčių nutraukimo ir nuostolių atlyginimo. Neteisėtai nutraukus preliminariąją sutartį, nukentėjusi šalis gali reikalauti ne tik avanso dydžio baudos, bet ir didesnių nuostolių atlyginimo. Tai apima pardavėjo gautą naudą pardavus turtą kitam pirkėjui ar pirkėjo patirtus didesnius kaštus įsigyjant alternatyvų turtą.
Pardavėjai taip pat turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo iš neteisėtai sutartis nutraukusių pirkėjų. Nors preliminariosios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra, tačiau šalis, kuri elgėsi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti nukentėjusios šalies patirtus nuostolius.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) suformavo aiškias gaires nuostolių apskaičiavimui, kai kaltoji šalis neteisėtai nutraukia preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Šios gairės apima įvairius nuostolių tipus ir jų apskaičiavimo metodus.
Nuostolių rūšys ir jų apskaičiavimas
Derybų išlaidų nuostoliai
Šalis, neteisėtai atsisakiusi sudaryti pagrindinę sutartį, visais atvejais turi atlyginti nukentėjusios šalies dalyvavimui derybose ir pasirengimui sudaryti pagrindinę sutartį realiai patirtas tiesiogines išlaidas.
Prarastos galimybės nuostoliai
Atskirais atvejais nukentėjusiai šaliai gali būti kompensuojami ne tik tiesioginiai derybų nuostoliai, bet ir prarastos konkrečios galimybės įsigyti kitą turtą piniginė vertė. Prarastos galimybės pinigine verte yra laikoma prarasta galimybė sudaryti sutartį su kita šalimi (t. y. kitu alternatyviu potencialiu pirkėju (pardavėju), kurio realų pasiūlymą dėl to paties dalyko už konkrečią kainą turėjo nukentėjusi šalis), kuri nebuvo sudaryta dėl kaltų nesąžiningos šalies veiksmų. Prarastos galimybės piniginė vertė atlyginama palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl nesąžiningos šalies neteisėtų veiksmų, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per protingą terminą vėliau nukentėjusi šalis sudarė pagrindinę sutartį, t. y. nuostoliais laikoma šių dviejų kainų skirtumas.
Prarastos galimybės nuostoliai atlyginami tik nustačius visas šias aplinkybes:
- Kaltoji šalis nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį.
- Yra priežastinis ryšys tarp kaltos šalies veiksmų ir nukentėjusios šalies nuostolių.
- Dėl pasitikėjimo kaltąja šalimi nukentėjusioji šalis atsisakė realios galimybės sudaryti sutartį su trečiuoju asmeniu.
- Dėl nesąžiningos šalies kaltės nutrūkus deryboms per protingą terminą buvo sudaryta kita pagrindinė sutartis.
Kainų skirtumo nusipirkus kitą, pakeičiantį, turtą nuostoliai
Nuostoliai gali būti apskaičiuojami nustatant skirtumą tarp nutrauktoje preliminariojoje sutartyje nurodytos kainos ir kainos, už kurią pirkėjas įsigijo analogišką turtą. Tais atvejais, kai kaltoji šalis atsisakė sudaryti sutartį ir per protingą laiką bei protingu būdu nukentėjusioji šalis sudarė pakeičiančią sutartį ir įsigijo kitą turtą, ji gali reikalauti priteisti nuostolius, kuriuos sudaro preliminariojoje sutartyje nurodytos kainos ir pakeičiančios sutarties kainos skirtumas. Šis nuostolių apskaičiavimo metodas, įtvirtintas UNIDROIT principuose, vadinamas subjektyviuoju (konkrečiuoju).
Kainų skirtumo nenusipirkus kito turto nuostoliai
Nukentėjusioji šalis turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo net ir tuo atveju, kai nesudarė naujos turto pirkimo-pardavimo sutarties. Tokiu atveju nukentėjusiosios šalies nuostolis apskaičiuojamas kaip nutrauktos preliminariosios sutarties kainos ir šios sutarties nutraukimo metu buvusios prekių rinkos kainos skirtumas. Šis metodas parankus, nes leidžia nukentėjusiai šaliai reikalauti nuostolių atlyginimo neįrodinėjant konkrečių išlaidų ar pakeičiančių sandorių sudarymo.
Jeigu pirkėjas nepagrįstai atsisako sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį, pardavėjas patiria nuostolį, nes nebegali parduoti turto už tą pačią aukštą kainą, dėl kurios buvo susitarta preliminariojoje sutartyje. Tuo tarpu jeigu pardavėjas atsisako parduoti turtą, pirkėjas patiria nuostolį, nes analogiškas turtas rinkoje dabar kainuoja brangiau. T. y., jeigu preliminarioji sutartis nebūtų buvusi pažeista, šalis būtų gavusi turtą (pirkėjas) arba pinigus (pardavėjas) konkrečia verte. Tuo atveju, jeigu rinka pasikeitė, turto rinkos kainos ir preliminariojoje sutartyje nustatytos kainos skirtumas yra šalies nuostolis. Nuostoliai pagal šį metodą gali būti apskaičiuojami tuo atveju, kai preliminarioji sutartis yra nutraukta ir kai yra nustatyta turto rinkos kaina preliminariosios sutarties nutraukimo momentui. Vienas iš įrodymų, patvirtinančių turto rinkos kainą, gali būti kaina, už kurią turtas buvo parduotas kitam pirkėjui, tačiau tik tuo atveju, kai toks pardavimas įvyko netrukus po preliminariosios sutarties nutraukimo. Šis nuostolių apskaičiavimo metodas, įtvirtintas UNIDROIT principuose, vadinamas objektyviuoju (abstrakčiuoju).
Nuostoliai kaip nesąžiningos šalies gauta nauda
Atskirais atvejais, kai nesąžininga šalis iš savo neteisėto elgesio atsisakant sudaryti pagrindinę sutartį gauna naudos, sąžininga šių santykių šalis galėtų reikalauti pripažinti šią naudą jos nuostoliais. Toks nuostolių apskaičiavimo metodas galimas tik išimtiniais atvejais, kai: a) šalies patirtų nuostolių nėra galimybės apskaičiuoti remiantis kitais nuostolių apskaičiavimo būdais, arba b) kai nesąžiningos šalies neteisėtais veiksmais yra pažeidžiamas ne tik tinkamo sutarties vykdymo interesas, bet ir aukštesnės teisinės vertybės (pvz., konfidencialumo pareiga, sąžininga konkurencija). Taikant šį metodą praktikoje neretai apskaičiuoti nuostoliai viršija nukentėjusios šalies patirtus nuostolius, todėl jis taikomas tik kraštutiniu atveju.
Formuojama teismų praktika siunčia aiškią žinią nekilnojamojo turto rinkos dalyviams: preliminarioji sutartis nėra tik formalumas, iš kurios galima lengvabūdiškai pasitraukti, sumokant nedidelę baudą. Šiandienos teisinėje aplinkoje nesąžiningas elgesys derybose gali užtraukti prievolę padengti nuostolius, kurie neretai siekia dešimtis tūkstančių eurų.
Viešųjų pirkimų sutartys ir užtikrinimo priemonės
Viešųjų pirkimų sutartys yra esminė viešojo sektoriaus veiklos dalis, leidžianti perkančiosioms organizacijoms įsigyti prekes, paslaugas ar darbus iš tiekėjų. Jas reguliuoja Viešųjų pirkimų įstatymas (VPĮ). Sutartys turi atitikti ne tik VPĮ, bet ir kitus susijusius teisės aktus bei Europos Sąjungos direktyvas.
Vykdant sutartį, tiekėjas privalo laikytis visų sutarties sąlygų ir teisės aktų reikalavimų. Perkančioji organizacija turi teisę kontroliuoti sutarties vykdymą ir reikalauti ataskaitų. Sutarties sąlygos gali būti keičiamos tik laikantis VPĮ nustatytų taisyklių, o esminiai pakeitimai, galintys paveikti konkurenciją, dažnai yra draudžiami.
Civilinis kodeksas nustato, kad teisėtai sudaryta sutartis jos šalims turi įstatymo galią, todėl kiekviena šalis privalo griežtai laikytis sutartimi nustatytų įsipareigojimų. Sutarties neįvykdymu laikomas bet koks prievolės neįvykdymas, įskaitant netinkamą, nepilną ar nepakankamą įvykdymą, taip pat įvykdymo termino praleidimas.
Netesybos ir nuostoliai
Asmuo, neįvykdęs ar netinkamai įvykdęs savo sutartinę prievolę, privalo atlyginti kitai sutarties šaliai patirtus nuostolius bei sumokėti netesybas (baudą, delspinigius), jeigu tokios buvo sutartos rašytiniu susitarimu. Nuostoliai - tai turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos (netiesioginiai nuostoliai). Jeigu atsakinga už sutarties nevykdymą šalis iš savo neteisėtų veiksmų gavo naudos, tai gauta nauda kreditoriaus reikalavimu gali būti pripažinta nuostoliais.
Netesybos apibrėžiamos kaip sutarties nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta. Netesybų formos yra bauda ir delspinigiai. Sutartyje nustačius netesybas, kreditoriui nereikia įrodinėti savo nuostolių dydžio, nes sutartimi apibrėžtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais.
Pasiūlymo galiojimo ir sutarties įvykdymo užtikrinimas
VPĮ 42 straipsnis nustato pasiūlymų galiojimo ir sutarties įvykdymo užtikrinimo būdus viešuosiuose pirkimuose. Pasiūlymo galiojimo užtikrinimas skirtas užtikrinti viešojo pirkimo dalyvių pasiūlymų galiojimą ir kompensuoti galimus perkančiosios organizacijos nuostolius, jei laimėjęs pirkimą tiekėjas nepagrįstai atsisakytų sudaryti pirkimo sutartį. Pirkimo sutarties įvykdymo užtikrinimas skirtas užtikrinti tinkamą pirkimo sutarties įvykdymą ir kompensuoti galimus nuostolius dėl netinkamo sutarties vykdymo, įskaitant neteisėtą jos nutraukimą.
Perkančioji organizacija pirkimo sąlygose turi nurodyti visą būtiną informaciją, susijusią su pasiūlymo galiojimo užtikrinimo pateikimu, pavyzdžiui, būdą, dydį, galiojimo terminą, atvejus, kada perkančioji organizacija gali juo pasinaudoti, ir grąžinimo tvarką.
VPĮ 42 straipsnyje neįtvirtinti atvejai, kada perkančioji organizacija gali pasinaudoti pasiūlymo galiojimo užtikrinimu, todėl ji turi teisę pirkimo dokumentuose nurodyti, kada tiekėjai netenka šio užtikrinimo. Tačiau bet kuriuo atveju perkančioji organizacija privalo nustatyti pirkimo sąlygas taip, kad nebūtų nepagrįstai suvaržytos tiekėjų teisės ir konkurencija.
Sprendžiant dėl perkančiosios organizacijos teisės pasinaudoti pasiūlymo galiojimo užtikrinimu, jai nebūtina įrodyti jai padarytos žalos fakto bei dydžio, jei sąlygos yra aiškiai nustatytos pirkimo dokumentuose, o perkančiosios organizacijos veiksmai nėra akivaizdžiai nesąžiningi.
VPĮ 42 straipsnio 1 dalyje nustatyta imperatyvioji perkančiosios organizacijos pareiga pareikalauti, kad pirkimo sutarties įvykdymas būtų užtikrinamas. Tai reiškia, kad pirkimo sutartyje privaloma nurodyti pirkimo sutarties įvykdymo užtikrinimą.
Galimos įvairios prievolių įvykdymo užtikrinimo priemonės, įskaitant netesybas, įkeitimą, hipoteką, laidavimą, garantiją, rankpinigius ar kitus sutartyje numatytus būdus. Perkančioji organizacija gali pasirinkti tiek Civiliniame kodekse (CK) nustatytus, tiek ir kitus, imperatyviosioms įstatymų normoms neprieštaraujančius būdus.
VPT nuomone, perkančioji organizacija, ketinanti savo interesus užtikrinti finansine garantija, gali susidurti su sunkumais ieškodama informacijos apie paslaugą ir jos teikėją. Perkančioji organizacija pirkimo dokumentuose gali nurodyti ne tik vieną, bet ir kelis priimtinus prievolių įvykdymo užtikrinimo būdus.
Preliminarios sutartys ir avansas
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę - sutartį. Vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.
Sudarant preliminariąją sutartį, prisiimama pareiga ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, kuri gali būti užtikrinta netesybomis (pvz. bauda) pagal sutartį. Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai Civilinis kodeksas nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita.
Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma.
Civilinei atsakomybei taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Galimos situacijos, kai viena šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį dėl objektyvių priežasčių, nepriklausančių nuo jos valios. Tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2021 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. Su Delfi redakcija susisiekė vilnietė Asta (tikras vardas redakcijai žinomas), kuri įmonei „Corepetitus“ nuo praėjusių metų rugsėjo teikia korepetitorės paslaugas. Ji dirba turėdama individualios veiklos pažymą. Ją neramina tai, kad norint nutraukti sutartį anksčiau numatyto termino tektų susimokėti 500 eurų netesybų mokestį.
„Corepetitus“ direktorius Tadas Jonaitis Delfi komentavo, kad įmonė su savarankiškai veiklą vykdančiais asmenimis sudaro ne darbo, o paslaugų teikimo sutartis. „Kadangi veiklą vykdome tam tikroje specifinėje srityje, t. y. organizuojame mokymo paslaugų teikimą moksleiviams, įprastai su paslaugų teikėjais sudarome sutartis mokslo metų laikotarpiui. Tačiau atskirais atvejais terminas gali būti ir kitoks - trumpesnis ar ilgesnis, tai priklauso nuo tarpusavio susitarimo“, - sakė T. Jonaitis. Pasak jo, kaip ir daugelyje kitų verslo sričių sutartinės netesybos „gali būti taikomos“, jei sutartis nutraukiama anksčiau termino, bet taip būna ne visais atvejais.
Jei bauda už minimalaus laikotarpio neišdirbimą numatoma paslaugų teikimo sutartyje, tai yra teisėta, Delfi sakė advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ partneris Ramūnas Petravičius. „Tai yra civilinis / komercinis susitarimas, reglamentuojamas ne darbo, o civilinės teisės. Tokiu atveju šalys galėtų susitarti dėl paslaugų teikimo termino ir baudos, jei sutartis nutraukiama prieš terminą, nesant pažeidimo iš kitos šalies pusės“, - Delfi sakė R. Petravičius.
Jei punktas apie netesybas neišdirbus minimalaus laikotarpio įrašomas darbo sutartyje, tai yra neteisėta. „Priverstinis darbas yra draudžiamas ir toks punktas, labai tikėtina, būtų pripažintas negaliojančiu, jei darbuotojas kreiptųsi į darbo ginčų komisiją ar teismą. Darbo santykiuose šalys gali tartis dėl baudų už konfidencialumo ar nekonkuravimo susitarimų pažeidimą, tartis dėl mokymo išlaidų atlyginimo ir panašiai, tačiau negali nustatyti darbuotojui baudos, jei jis nuspręs nutraukti darbo sutartį“, - sakė teisininkas.