Statinių techninė priežiūra yra nuolatinis procesas, užtikrinantis pastatų saugumą, funkcionalumą ir ilgalaikį vertės išlaikymą. Ši priežiūra apima daugybę veiklų, kurios dažnai lieka nepastebėtos gyventojams, kol nepasirodo problemos. Tinkama daugiabučių priežiūra užtikrina ne tik patogesnį gyvenimą, bet ir ilgalaikį turto vertės išlaikymą. Kuo aktyviau dalyvausite bendruose procesuose, tuo daugiau naudos gausite.
Statybos įstatyme bei statybos techniniuose reglamentuose numatyti esminiai reikalavimai statiniams, kurių nesilaikant gali kilti pavojus žmonėms bei aplinkai. Visus juos išmanyti ir tinkamai įvertinti statinio būklę, jos pokyčius gali tik kvalifikuoti specialistai, pildantys kiekvienam daugiabučiui privalomą techninės priežiūros žurnalą.
Gyvenimas daugiabutyje dažnai atrodo paprastesnis nei nuosavame name - mažiau rūpesčių dėl kiemo priežiūros ar stogo taisymo. Tačiau tai, kas nematoma, dažnai slepia sudėtingus procesus ir nuolatines išlaidas, kurios yra būtinos užtikrinant patogų gyvenimą. Daugiabučio priežiūra apima daugybę paslaugų ir veiklų, kurias daugelis gyventojų pastebi tik tada, kai jos pradeda trūkti. Kiekvienas namo elementas - nuo vamzdyno iki lifto - reikalauja priežiūros.
Kas įeina į daugiabučio namo techninę priežiūrą?
LR aplinkos ministro įsakymu yra patvirtintas daugiabučių namų techninės priežiūros pagrindinių darbų sąrašas, į kurį įeina:
- Namo techninės priežiūros dokumentacijos tvarkymas;
- Privalomųjų namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir atnaujinimo darbų planavimas;
- Nuotekų šalinimo sistemos priežiūra;
- Geriamojo vandens sistemos priežiūra;
- Bendrojo naudojimo elektros instaliacijos ir įrenginių, apšvietimo įrenginių priežiūra;
- Stogo ir lietaus nuotekų sistemos priežiūra;
- Bendrojo naudojimo patalpų (laiptinių, holų, koridorių, rūsių ir kitų) priežiūra.
Prie pagrindinių darbų sąrašo yra priskirtas ir reagavimo į inžinerinių sistemų avarijas (dispečerizavimo) paslaugų užtikrinimas ir smulkus remontas, nereikalaujantis papildomų medžiagų ir (ar) mechanizmų. Iš išskirtų techninės priežiūros darbų galima matyti, kad darbai dažnai yra atliekami net ne prie namo, kaip pavyzdžiui dokumentacijos tvarkymas ar atnaujinimo darbų planavimas.
Periodinės apžiūros
Pastato techninės apžiūros vykdymo dažnis priklauso nuo to, kokia apžiūra yra vykdoma. Žemiau pateikiame būtinųjų reguliarių apžiūrų dažnius:
- Nuolatiniai namo būklės stebėjimai: ne rečiau kaip kartą per du mėnesius. Atliekant nuolatinius stebėjimus, vizualiai apžiūrimi namo bendrojo naudojimo objektai, nurodyti gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų apraše, namo bendrosios konstrukcijos, bendrosios inžinerinės sistemos (išskyrus šildymo ir karšto vandens sistemas ir liftus, kurių priežiūrai nustatyti specialūs reikalavimai), bendrojo naudojimo patalpų fizinė ir sanitarinė būklė, fiksuojami (įskaitant fotografavimą) pastebėti defektai ir deformacijos, avarijų pavojai ir numatomos priemonės jiems pašalinti, statinio tyrimo ar ekspertizės poreikis.
- Periodinės NT apžiūros: ne rečiau kaip du kartus per metus: pavasarį, pasibaigus šildymo sezonui (ne vėliau kaip iki einamųjų metų birželio 1 d.) ir rudenį, prieš prasidedant pastato šildymo sezonui, po namo parengties naujam šildymo sezonui akto pasirašymo (ne vėliau kaip iki einamųjų metų spalio 1 d.). Periodinių (sezoninių) apžiūrų metu vertinami namo bendrojo naudojimo objektų būklės pokyčiai pasibaigus šildymo sezonui, jų remonto ar kitokio tvarkymo poreikis. Rudeninės apžiūros metu patikrinamas namo ir jo inžinerinių sistemų paruošimas šildymo sezonui ir nustatomos priemonės pastebėtiems trūkumams pašalinti.
- Specializuotos apžiūros atliekamos atsižvelgiant į tam tikras aplinkybes, pavyzdžiui, pasikeitus techniniam prižiūrėtojui arba įvykus stichinei nelaimei, kuri galėjo neigiamai paveikti statinio būklę.
- Kitos apžiūros paslaugos, tokios kaip tyrimai, ekspertizės ir kt.
Kaip apžiūrėti perkamą nekilnojamąjį turtą daugiabutyje?
Įsigyjant nekilnojamąjį turtą svarbu atlikti kruopščią apžiūrą ir patikrinti dokumentus.
- Preliminari apžiūra: Prieš pasirašydamas bet kokią sutartį (preliminarią, rezervacijos ar pirkimo-pardavimo), pirkėjas turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus.
- Išsami NT apžiūra: Būtina išsamiai apžiūrėti visą NT ir patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys atitinka realybę.
- Dokumentų patikra:
- Nekilnojamojo turto registro išrašas: Patikrinkite, kas yra esamas būsto savininkas. Tai ypač svarbu perkant senos statybos NT, kuris gali priklausyti keliems asmenims. Įsitikinkite, kad visi savininkai žino apie pardavimą ir sutinka su juo.
- Būsto kadastrinė byla: Palyginkite kadastrinės bylos duomenis su faktine būsto situacija. Jei buvo atlikti pakeitimai (pvz., pakeistas išplanavimas, nugriautos laikančios konstrukcijos), įsitikinkite, kad buvo gauti reikiami leidimai ir sutikimai, ir kad kadastrinė byla yra atnaujinta. Tai svarbu, nes neteisėti remonto darbai gali sukelti problemų ateityje, pavyzdžiui, pradėti skilinėti sienos.
- Informacija apie ankstesnius įsipareigojimus: Paprašykite pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, pavyzdžiui, ar yra priimtas sprendimas dėl kapitalinio namo remonto, ar yra pasirašyta renovacijos išlaidų atlyginimo sutartis.
Papildomi patarimai prieš perkant būstą:
- Patikrinkite vystytoją: Perkant naujos statybos butą ar namą, pasidomėkite vystytojo finansine padėtimi, jo istorija teismuose ir atsiliepimais.
- Žemės sklypo planas: Perkant kotedžą ar individualų namą, peržiūrėkite žemės sklypo planą, kuriame nurodomi servitutai, sklypo dydis ir pan.
- Komunikacijos: Išsiaiškinkite, ar į namą bus atvestos visos reikalingos komunikacijos.
- Statybos projektas: Perkant nebaigtos statybos namą, atidžiai išanalizuokite projektą ir aptarkite su pardavėju atsakomybes už statybų užbaigimą ir deklaracijos apie statybų pabaigą pateikimą.
- Energinis naudingumas: Pasidomėkite NT energinio naudingumo sertifikatu, kuris yra privalomas.
Daugiabučio priežiūros įmonės
UAB „House care“ yra patikimas partneris pastatų techninės apžiūros srityje. Daugiabučio gyvenamojo namo (toliau - namo) techninę priežiūrą organizuoja namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas, administratorius (toliau - valdytojas) paskirdamas techninį prižiūrėtoją. Įmonei „Orenus“ (UAB) patikėtas daugiabučių namų administravimas užtikrina tvarkingą daugiabučio gyvenamojo namo aplinką, inžinerinės įrangos funkcionavimą, saugumą bei efektyvų energetinių resursų naudojimą gyventojų kokybei pagerinti. Įmonė siūlo administruoti naujos ir senesnės statybos gyvenamuosius namus bei gamybos pastatus.
Už nustatytų reikalavimų pažeidimus įstatymų nustatyta tvarka atsako daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai, bendrojo naudojimo objektų valdytojai ir techniniai prižiūrėtojai.