Įsigyjant nekilnojamąjį turtą, svarbu suprasti, kokios teisės ir pareigos susijusios su žemės sklypu, ant kurio stovi pastatai. Ypač aktualus klausimas tampa, kai perkama tik dalis žemės sklypo ar kai sklypas yra nuomojamas iš valstybės. Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo dalių perdavimą naudotis, remiantis Lietuvos Respublikos įstatymais ir teismų praktika.
Bendrosios nuosavybės teisės ir statinių eksploatavimas
Nuosavybės teisę į žemės sklypo dalį, reikalingą statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, bendraturtis gali perleisti tik kartu su nuosavybės teise į statinio ar įrenginio dalį (butą ar kitą patalpą). Perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame gyvenamajame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame gyvenamajame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui. Pagal ankstesnę teismų praktiką, tais atvejais, kai buvo parduodami butai ar kitos patalpos daugiabučiuose namuose, o pardavėjas yra atitinkamos žemės sklypo dalies savininkas, buvo taikoma Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalis ir laikoma, kad pirkėjui kartu su butu ar patalpomis turi būti perduodama ir nuosavybės teisė į atitinkamą žemės sklypo dalį. Tačiau bet kuriuo atveju būtina pažymėti, kad tokia Aukščiausiojo Teismo pozicija nepanaikina šalių pareigos pirkimo-pardavimo sutartyje aptarti žemės klausimą, taip pat tai nereiškia, kad, parduodant nekilnojamąjį daiktą, pardavėjas nebeturi pareigos suteikti pirkėjui teisę naudotis žemės sklypu.
Žemės sklypo dalies perleidimas
Kai žemės savininkas perleidžia dalį žemės sklypo, prieš sudarant perleidimo sutartį, žemės sklypas gali būti padalijamas, perleidžiama žemės sklypo dalis suformuojama ir įregistruojama Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras žemės sklypas arba gali būti perleidžiamos nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį, šios dalies neatidalijant.
Trys būdai spręsti situaciją, kai įsigyjama tik dalis žemės sklypo
Yra trys situacijos sprendimo būdai - sklypo dalių atidalinimas, naudojimosi tvarkos parengimas arba galima tiesiog nedaryti nieko. Apie paskutinį variantą detaliau rašyti nereikia, nes kai parduodama sklypo dalis, kuri yra apibrėžta tik skaičių išraiška, paprastai reiškia, kad gali tekti įdėti labai daug pastangų ir pinigų, kol bet koks vystymas tokiame sklype bus įmanomas.
Geriausias sprendimas - žemės sklypo dalies atidalinimas
Geriausias sprendimas - žemės sklypo dalies atidalinimas. Tačiau jis ne visuomet yra paprastai ir lengvai įgyvendinamas. Sunkiausia dalis - susitarimas su sklypo bendraturčiais. Reikės ne tik nuspręsti dėl sklypo padalinimo schemos, bet ir dėl įvažiavimų į būsimus sklypus bei kitų klausimų. Paprastai žemės sklypo dalių atidalinimas įgyvendinamas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo procedūrą. Visas šis procesas gali būti pradedamas tik susitarus bendraturčiams dėl visų aukščiau aprašytų detalių. Taip pat svarbu paminėti, kad sklypų atidalinimą ne visuomet leidžia teritorijų planavimo dokumentai ar kiti teisės aktai.
Naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas
Gerokai paprastesnis sprendimas už aukščiau aprašytą atidalinimą - naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas. Ši tvarka aiškiai apibrėžia konkrečias sklypo dalis, kuriomis gali naudotis bendraturčiai, taip pat ką tose dalyse galima ar ko negalima daryti. Visa procedūra pakankamai nesudėtinga. Visų pirma, turi būti parengtas tikslus žemės sklypo planas su pažymėtomis sklypo dalimis, taip pat tekstinė dalis, kurioje aprašyta naudojimosi tvarka. Tuomet šis dokumentas yra tvirtinamas notarine tvarka ir registruojamas Nekilnojamojo turto registre. Turbūt didžiausias naudojimosi tvarkos trūkumas yra toks, kad užstatymo rodikliai yra skaičiuojami ne kiekvienai sklypo daliai atskirai, bet visam sklypui. Svarbu atkreipti dėmesį, kad bendra daline nuosavybe valdomame sklype norint pradėti statybą teks gauti visų bendraturčių sutikimus. Siekiant apsisaugoti nuo nesutarimų, visuomet siūlome iš anksto susitarti su sklypo bendraturčiais visais galimais statybos klausimais. Naudojimosi tvarka gali ne tik padėti išspręsti galimus bendraturčių nesutarimus, tačiau ir padidinti jūsų sklypo dalies vertę, jei nuspręstumėte ją parduoti.
Valstybinės žemės nuoma: pagrindiniai aspektai
Valstybinės žemės nuoma yra griežtai reglamentuojama. Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojamas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas (jo dalis), nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami statybą leidžiančiame dokumente nustatytam tokių statinių naudojimo terminui.
Išimtys, kai žemė išnuomojama be aukciono
Yra atvejų, kai valstybinė žemė gali būti išnuomojama be aukciono. Tai apima situacijas, kai ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais ir naudojama šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti. Žemės sklypai, užstatyti fizinių ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui.
Sprendimų priėmimas bendrosios nuosavybės atveju
Nagrinėtoje byloje ieškovas prašė pripažinti, kad kartu su butu ir garažu daugiabučiame name bei ūkinio pastato 2/3 dalimis atsakovai pardavė ir žemės sklypo dalis, reikalingas šiam pastatui ir patalpoms eksploatuoti. LR CK 4.78 straipsnis numato, jog kiekvienas bendraturtis turi teisę perleisti kitam asmeniui nuosavybėn, išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios jungtinės nuosavybės teise, dalį, išskyrus įstatymų numatytas išimtis. Bendraturčiai, norintys perleisti nuosavybės teisę, tai gali padaryti į jiems tame sklype bendrąja daline nuosavybe priklausančią dalį. Atkreiptinas dėmesys, jog LR CK 4.79 straipsnį bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis. Ši įstatymų numatyta pareiga reiškia, jog siekiantys parduoti atitinkamą nekilnojamą turtą bendraturčiai turi apie tai pranešti per notarą kitiems bendraturčiams. Bendraturčiai, kuriems buvo pranešta, turi per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo dienos neįgyvendina šios jiems suteiktos galimybės, turtas gali būti parduodamas Jūsų pasirinktam pardavėjui. Paminėtina, jog LR CK 4.80 straipsnio 1 dalis numato bendraturčio teisę kreiptis į teismą ir prašyti, jog būtų atidalyta iš bendrosios nuosavybės. Teismui ieškinį patenkinus, jau minėta LR CK 4.79 straipsnyje numatyta pirmumo teisės procedūra nėra taikoma ir bendraturtis turi teisę savo dalį bendrojoje dalinėje nuosavybe parduoti bet kuriam pasirinktam pirkėjui.
Svarbūs dokumentai ir aspektai
Prieš perkant sklypą, būtina patikrinti visus reikiamus dokumentus. Pagrindiniai dokumentai: Sklypo įsigijimo dokumentas, Kadastrinių matavimų byla, Turto nuosavybės pažymėjimas. Papildomi dokumentai: Įgaliojimas, Savininko asmens dokumentas. Svarbūs aspektai: „Gavimo data“ - nuosavybės dokumentas gali būti „senas“ ir neatspindėti visos realios informacijos. Kadastro žemėlapiai - ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas? Preliminarūs geodeziniai matavimai - gali turėti įtakos, ypač perkant mažesnius sklypus.
13 klausimų, kuriuos reikia užduoti perkant žemę
Žemės sandorių forma ir planai
Pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, žemės sandorių formą nustato Civilinis kodeksas ir Žemės įstatymas. Prie žemės sandorių privalo būti pridedamas žemės sklypo planas, o kai žemės sklypas nuomojamas arba perduodamas neatlygintinai naudotis iki 3 metų, - žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema. Žemės sklypai sujungiami, padalijami, atidalijami ar atliekamas jų perdalijimas sudarant notariškai tvirtinamą sutartį, išskyrus atvejus, kai pertvarkomas vienam asmeniui priklausantis žemės sklypas (-ai).
