Kasdien Lietuvoje išnuomojama šimtai butų, tačiau nuomos sutartys mūsų šalyje - vis dar gana retas reiškinys. Nors tokia praktika dažna ir kitose šalyse, nelegali būsto nuoma dėl didelių baudų tokiems asmenims gali apkarsti.
Šiame straipsnyje aptarsime nelegalios būsto nuomos rizikas, mokesčių vengimo pasekmes ir pateiksime informaciją, kaip legaliai nuomoti būstą Lietuvoje.
Nelegalios nuomos rizikos ir pasekmės
Asmenys, kurie nuomojasi būstą nelegaliai, vaikšto ant peilio ašmenimis. Nuomininkui vienareikšmiškai geriau viską daryti oficialiai, nes tokiu atveju jis yra apsaugotas, kad savininkas jo lengvai neišprašys iš nuomojamo būsto, turės laikytis terminų apie įspėjimą dėl nuomos santykių nutraukimo ir turės gerokai daugiau laiko susirasti kitą būstą. Taip pat, turint nuomos sutartį, galima įsiregistruoti ir gyvenamąją vietą. Tai yra privalumas, ypač šeimoms su vaikais, nes galima registruoti vaikus į darželius ir mokyklas.
Legali nuoma yra naudingesnė ir pačiam nuomotojui. Oficialiai nuomodamas būstą ir mokėdamas mokesčius, NT savininkas turi daugiau galios nuomininko atžvilgiu. Jeigu nuomojama nelegaliai, nuomotojai rizikuoja, kad juridiškai nelabai turi kažkokių svertų prieš nuomininkus. Jeigu turtas bus sugadintas, jeigu bus paliktos skolos ir pan., teisybę surasti bus sudėtinga. Gali tekti prisipažinti, kad buvo vykdoma nelegali veikla ir pats nuomotojas įsispraudžia save į tokią situaciją, kad nemokėdamas mokesčių ir taip bandydamas sutaupyti, padidina riziką patirti nuostolių.
Vis dėlto, pasitaiko atvejų, kai tuo naudojasi nuomos sutarties sąlygas pažeidę nuomininkai. Žinodami, kad nuomotojai slepia iš nuomos gautas pajamas, jie dažnai tai naudoja kaip spaudimo priemonę prieš nuomotoją, kuriam tenka rinktis, ar veltis į konfliktą su nuomininku, ar susitaikyti su savo teisių pažeidimu.
Mokestinių įstatymų nevykdymas ar netinkamas vykdymas nedaro jokios įtakos nuomos sutarties galiojimui ir nuomotojas turi tokias pat galimybes apginti pažeistas nuomotojo teises kaip ir sąžiningas mokesčių mokėtojas. Vadinasi, jis turi teisę reikalauti, kad nuomininkas atlygintų jo turtui padarytą žalą, prisiteisti nuomininko padarytus nuostolius ir t.t.
Nepaisant raginimų būstą nuomoti legaliai, neretai tuo vis dar užsiimama šešėlyje. Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) perspėja sulaukianti ir pačių gyventojų pranešimų apie galimai nelegaliai nuomojamus būstus, tikrina skelbiamą informaciją viešojoje erdvėje ir atlieka savarankišką veiklą vykdančių gyventojų kontrolę.
Per 2020-2021 m. atlikti 2,8 tūkst. kontrolės veiksmų, per kuriuos nustatyti į biudžetą papildomai mokėtini beveik 3 mln. eurų. Per minėtą laikotarpį už kontrolės veiksmų metu nustatytus nusižengimus surašyta 1,5 tūkst. protokolų.
VMI bendradarbiauja su kitų valstybių mokesčių administratoriais siekdama gauti duomenis iš platformų tam, kad galėtų įvertinti, ar Lietuvos gyventojai ir ūkio subjektai tinkamai vykdo mokestines pareigas bei nustatyta tvarka deklaruoja gautas pajamas iš trumpalaikės nuomos. Pavyzdžiui, šiais metais gauta informacija iš Airijos mokesčių administratoriaus apie 3,7 tūkst. gyventojų. Gauti duomenys yra analizuojami ir vertinami, atsižvelgiant į suteiktų nakvynių skaičių ir platformai sumokėtus komisinius.
Skaitmeninės platformos kasmet turės pranešti informaciją apie pardavėjus, teikiančius nekilnojamojo turto nuomos paslaugas. Numatoma, kad duomenys apie 2023 m. gautas pajamas bus gauti 2024 m.
Itin vertingi gyventojų pranešimai apie galimai vykdomą nelegalią veiklą. Šiemet dėl nelegalios NT nuomos iš gyventojų gauti 266 pranešimai, pernai - 368 pranešimai, užpernai - 186 pranešimai.
Baudos už nelegalią nuomą
Dažniausiai tokiais atvejais taikomos administracinės nuobaudos. Administracinės nuobaudos dydis priklauso nuo pažeidimo aplinkybių. Asmeniui gali būti paskirtas įspėjimas arba bauda nuo 57 iki 144 Eur, tačiau jei akivaizdžiai siekiama nuslėpti mokesčius, gali tekti sumokėti jau didesnę baudą - nuo 579 iki 1158 Eur.
Asmeniui, nedeklaravusiam nuomos pajamų ir nuo jų nemokėjusiam privalomo gyventojų pajamų mokesčio, gali būti skiriama nuo 10 iki 50 proc. apskaičiuotos mokesčio sumos dydžio bauda.
Finansų ministerijos registruotų pataisų aiškinamajame rašte teigiama, kad šiuo metu mokesčių nuo pajamų iš gyvenamųjų patalpų nuomos nemokėjimas yra vienas iš mažiausiai matomų pažeidimų: „Dėl šios priežasties susidarė situacija, kai dalis nuomotojų nedeklaruoja pajamų, gautų iš turto nuomos, taip išvengdami mokestinių prievolių vykdymo. Nepaisant to, kad šiai sričiai nuolat skiriama daug mokesčius administruojančių institucijų dėmesio, konstatuotina, kad vien tik įprastinės mokesčių administravimo priemonės neduoda galutinio rezultato.“
Siūlomomis įstatymų pataisomis siekiama sudaryti teisines prielaidas efektyviam mokesčių nuo pajamų iš gyvenamųjų patalpų nuomos administravimui. Numatyta, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis sudarę, esmines šių sutarčių sąlygas pakeitę, taip pat šias sutartis nutraukę asmenys (nuomotojai) nustatyta tvarka privalomai registruotų šiuos faktus Nekilnojamojo turto registre, ir kartu numatyta teisinė (administracinė) atsakomybė už šios pareigos nevykdymą ar netinkamą vykdymą.
Už būsimos nuomos sutarčių registravimo tvarkos pažeidimą gyventojams bus skiriamas įspėjimas arba bauda nuo 200 iki 400 eurų.
Kaip legaliai nuomoti būstą?
Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) primena, kad šiuo metu gyventojai, norintys nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, gali tai padaryti dviem būdais:
- Įsigiję „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“ verslo liudijimą.
- Deklaruodami gautas pajamas ir sumokėdami 15 proc. GPM metams pasibaigus.
Nekilnojamojo turto (NT) nuoma su individualios veiklos pažyma negalima. Nuo 2020 metų liepos 1 d. gyventojai, nuomojantys gyvenamosios paskirties patalpas su verslo liudijimu, kiekvienam nuomojamam objektui turi įsigyti atskirą verslo liudijimą ir už jį sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį.
Neįsigijus verslo liudijimo, bet kokio NT (ne tik gyvenamųjų patalpų) nuomos paslauga taip pat gali būti teikiama ir gyventojams, ir juridiniams asmenims - tiesiog metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 2 d., reikia deklaruoti šias gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Gyventojas, norėdamas įsigyti verslo liudijimą, VMI turi sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį. Jo kaina priklauso nuo savivaldybės. Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybėje gyvenamųjų patalpų nuomos liudijimo kaina yra didžiausia - 684 Eur metams, o mažesnėse savivaldybėse nuomos liudijimas kainuoja ženkliai mažiau.
| Savivaldybė | Metinis tarifas |
|---|---|
| Vilniaus m. sav. | 684 |
| Kauno m. sav. | 520 |
| Klaipėdos m. sav. | 209 |
| Šiaulių m. sav. | 500 |
| Panevėžio m. sav. | 500 |
| Palangos m. sav. | 684 |
| Neringos sav. | 684 |
| Marijampolės sav. | 189 |
Nuo 2024 m. žmonėms, kurių pajamos viršija 120 VDU (apie 228 000 €), bus taikomas 20% GPM. Pajamoms iki šios ribos taikomas 15% GPM tarifas.
Ką pasirinkti?
Paprastai verslo liudijimas imamas tais atvejais, kai iš būsto nuomos gaunamos didesnės pajamos, o 15 proc. GPM pasirenka mokėti tie, kurių pajamos iš nuomos yra mažos. Tačiau verta atkreipti dėmesį, kad nuomoti nekilnojamąjį turtą įsigijus verslo liudijimą galima tik tuomet, kai vykdoma gyvenamosios paskirties patalpų nuoma ir gyventojo pajamos iš tokios veiklos neviršija 45 tūkst. eurų per metus.
Jei Kaune nuomojate butą už 350 eur/mėn., per metus pajamos už šį objektą bus 4200 eur, todėl jums teks sumokėti 630 eur GPM. Verslo liudijimo kaina metams Kauno mieste yra 520 eur. Taigi šiuo atveju pravarčiau įsigyti verslo liudijimą.
Nuomos sutarties svarba
Lietuvos jaunųjų advokatų asociacijos prezidentas, advokatas dr. Edvinas Meškys pabrėžia, kad šiandien rinkoje vis dar yra nuomos santykių, nepagrįstų jokiomis sutartimis. Tačiau jeigu mes neturime sutarties, tai nė viena pusė nėra apsaugota. Sutartis būtent ir sprendžia teises bei pareigas, kilus ginčams dėl nežinojimo, kaip turi elgtis kita pusė.
Registrų centro komunikacijos skyriaus vadovas Tadas Valančius aiškina, kad nuomos sutartį Registrų centre užregistruoti nėra privaloma, tačiau tai yra esminis argumentas, leidžiantis šią nuomos sutartį panaudoti prieš trečiuosius asmenis, pavyzdžiui, ginant savo teises teisme. Tai įmanoma tik įregistravus sutartį viešame registre, šiuo atveju Nekilnojamojo turto registre.
Norint įregistruoti buto nuomos sutartį Registrų centre dažniausiai pakanka pateikti asmens tapatybės dokumentą ir sudarytą nuomos sutartį. Ši paslauga kainuoja nuo 2,90 euro iki 5,80 euro - priklauso nuo registravimo skubos.
Sutartyje būtina aiškiai nurodyti, apie kokį būstą kalbama, kur jis yra, kokio dydžio, kuo smulkiau aprašyti jo būklę, įvardyti, ar jame yra baldų, kokių, kokiems santechnikos ar elektros instaliacijos įvadams gali prireikti atnaujinimo jau tuo metu, kai būste gyvens žmonės. Daug problemų išsprendžia nuotraukos ir vaizdo įrašai. Juk dažnai nuomojamas butas nėra naujas, jis jau turi tam tikrų defektų, todėl labai svarbu juos užfiksuoti ne tik raštu, bet ir vaizdu. Kita vertus, ir nuomininkas turi grąžinti butą tokios būklės, kokios jį gavo, tik su natūraliu nusidėvėjimu. Viską, kas nėra natūralus nusidėvėjimas, - apipieštos sienos, subraižymai ar pan., nuomininkas turėtų kompensuoti.
VMI duomenimis, „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“ verslo liudijimą šiemet iš viso įsigijo 12,7 tūkst. gyventojų. Kai kuriems klaipėdiečiams butų nuoma yra papildomas ar net pagrindinis pajamų šaltinis. Tiek būsto šeimininkams, tiek ieškantiesiems laikinos pastogės geriausias būdas apsidrausti nuo apgaulių ir vagysčių - legali buto nuoma.
Statistika rodo, kad populiariausios yra butų nuomos sutartys. 2018 m. jų buvo įregistruota 3487, o iš viso užregistruotos 4344 nuomos sutartys. 2017 m. jų buvo 4238, o 2016 m. dar mažiau - 3814.
Nuo 2013 m. gyventojų, nuomojančių būstą su verslo liudijimu skaičius išaugo tris kartus. 2019 m. verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“ įsigiję asmenys deklaravo 84 mln. eurų pajamų. 2019 metais apie 58 tūkst. gyventojų deklaravo 178,5 mln. eurų pajamų iš NT nuomos.