Žemės teisėje dažnai pasitaikantis, tačiau ne visiems aiškus terminas - servitutas - gali turėti reikšmingos įtakos tiek žemės savininkų, tiek naudotojų teisėms ir pareigoms. Suprasti servituto esmę, jo nustatymo tvarką bei galimas pasekmes yra būtina kiekvienam žemės sklypo savininkui ar naudotojui. Servitutas yra svarbi teisės norma, kuri gali turėti ilgalaikės įtakos nekilnojamojo turto naudojimui ir savininkų tarpusavio santykiams.
Servitutinis kelias - tai teisė naudotis svetimu žemės sklypu tam tikroje dalyje, siekiant užtikrinti patekimą į savo sklypą ar statinį. Tokia teisė ypač aktuali kaimo vietovėse ar ten, kur dėl istoriškai susiklosčiusių aplinkybių nėra suformuotų bendrojo naudojimų kelių. Servitutinis kelias - tai specifinė servituto forma, suteikianti teisę naudotis kito asmens žemės sklypu keliui įrengti ar juo naudotis, kai nėra galimybės patekti į savo sklypą kitu būdu. Dažniausiai pasitaikantys servitutai yra kelio servitutai, leidžiantis vienam žemės savininkui naudotis kito sklypo dalimi privažiavimui prie savo sklypo.
Skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (dažniausiai aptarnaujami savivaldybės), servitutiniai keliai yra sklypuose ir yra jų dalis. Servitutiniai keliai skirtingai nuo bendro naudojimo kelių prižiūrimi tarnaujančio daikto savininkų ir ar naudotojų, pagal jų tarpusavio sutarimą (dažniausiai sutarties pagrindu).
Kas yra servitutas ir kokia jo esmė?
Pagal Civilinio kodekso 4.111 straipsnio 1 dalį, servitutas yra daiktinė teisė, suteikianti teisę naudotis svetimu nekilnojamuoju daiktu arba ribojanti daikto savininko teisę naudotis daiktu. Servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą.
Servituto esmė: Servitutas yra išvestinė daiktinė teisė. Tai reiškia, kad ji sukuria teisę naudotis svetimu daiktu arba apriboja savininko teisę jį naudoti. Tikslas - užtikrinti viešpataujančiojo daikto (pavyzdžiui, namo ar sklypo) tinkamą naudojimą.
Galimybė nustatyti servitutą dažnai pasitelkiama sprendžiant nesutarimus tarp kaimynų, bei užtikrinant nekilnojamojo turto prieinamumą. Pavyzdžiui, Jums priklauso žemės sklypas, bet jis jokiu kitu būdu negali būti pasiekiamas, tik kaip per kaimynui priklausantį žemės sklypą.
Servituto nustatymo būdai
Kelio servitutas gali būti nustatomas keliais būdais:
- Sutartiniu būdu (sandoriu): Tai idealus sprendimas - dėl servituto susitarti draugiškai. Tokiu atveju, tarp susitarančių asmenų sudaroma notaro patvirtinta sutartis dėl servituto nustatymo. Sandoriu servitutas nustatomas tada, kai abu nekilnojamųjų daiktų savininkai susitaria dėl nustatomo servituto ir nekyla ginčų. Tuomet parengiamas žemės sklypo servituto nustatymo schema, sudaromas notariškai tvirtinamas sandoris ir kelio servitutas yra įregistruojamas VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registre.
- Teismo sprendimu: Kai susitarti nepavyksta, servitutas gali būti nustatomas teismo sprendimu, remiantis faktiniais pateikimo prie sklypo poreikiais. Toks sprendimas priimamas jei nėra kitos galimybės patekti į sklypą su kuo mažesniu poveikiu, apribojimais tarnaujančiam sklypui. Teismo sprendimu kelio servitutas nustatomas tada, kai atitinkamos valstybės institucijos nenustatė servituto, patekimas į žemės sklypą ar prie pastatų liko neišspręstas, o nekilnojamojo turto savininkai nesusitaria dėl servituto nustatymo. Kitaip tariant, vienas žemės sklypo savininkas nesutinka leisti kitam žemės sklypo savininkui naudotis jo sklypo dalimi, t. y. neleidžia važiuoti per savo žemės sklypą.
- Įstatymo pagrindu: Kai kuriais atvejais įstatymai tiesiogiai numato servituto būtinybę. Tai gali būti susiję su tam tikrų infrastruktūros objektų priežiūra ar valstybės nustatytomis apsaugos zonomis. Pavyzdžiui, pagal Elektros energetikos įstatymą gali būti numatyti servitutai elektros linijų ir transformatorinių apsaugos zonose.
Servitutas gali būti nustatomas ir atitinkamų valstybės institucijų sprendimu, pvz., Nacionalinės žemės tarnybos sprendimu, kai formuojami žemės sklypai.
Sąlygos kelio servitutui nustatyti teismo sprendimu
Tam, kad teismo sprendimu būtų galima nustatyti kelio servitutą, turi būti atitinkamos sąlygos. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.126 straipsnio 1 dalyje įtvirtintos sąlygos, kurioms esant servitutas nustatytinas teismo sprendimu:
- Savininkų nesutarimas.
- Būtinybė nustatyti servitutą, kad viešpataujančiojo daikto savininkas galėtų naudoti daiktą pagal paskirtį.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad servitutas priverstinai (teismo sprendimu) gali būti nustatytas tik įvertinus šias aplinkybes:
- Jis yra objektyviai būtinas.
- Įsitikinus, ar daikto savininkas išnaudojo visas objektyvias ir įmanomas galimybes, kad nuosavybės teisę būtų galima įgyvendinti neapribojant kitų savininkų (valdytojų) teisių ir interesų.
- Įsitikinus, jog nenustačius servituto nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis daikto naudoti pagal paskirtį.
- Nustatant servitutą turi būti orientuojamasi į kuo mažesnius tarnaujančiojo daikto savininko teisių ribojimus.
- Turi būti siekiama protingos abiejų daiktų savininkų interesų pusiausvyros.
Tik įrodžius šias sąlygas, įvertinus, ar nėra kitų galimybių patekti į žemės sklypą, kelio servitutas gali būti nustatytas teismo sprendimu.
Servituto registravimas ir galiojimas
Servitutas turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Tik tada jis tampa galiojančiu trečiosioms šalims - pvz., naujiems sklypo savininkams. Be servituto nustatymo plano, servituto įregistruoti nepavyks. Nekilnojamojo turto registro įstatymo 13 straipsnis reglamentuoja daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą įregistravimo sąlygas. Daiktinės teisės ir jų suvaržymai gali būti registruojami tik tuo atveju, kai nekilnojamojo turto registre įregistruotas pats nekilnojamasis daiktas.
Asmuo, norintis įregistruoti servituto teisę, turi pateikti prašymą ir teisės aktų reikalavimus atitinkančius dokumentus, įskaitant notaro patvirtintą sutartį ir žemės sklypo planą. Nekilnojamojo turto registro įstatymo 23 straipsnio 2 dalis nustato, kad kartu su prašymu įregistruoti daiktinę teisę turi būti pateikiami dokumentai, patvirtinantys daiktinių teisių atsiradimą.
Svarbu paminėti, kad pasikeitus tarnaujančio (servitutas esantis sklype, kuriuo gali pasinaudoti kiti) ar viešpataujančio (servitutas, kuris yra gretimame sklype ir juo naudojasi kito sklypo savininkas) sklypo savininkui, servitutai išlieka. Jie yra susiję su pačiu daiktu, o ne su jo savininku.
Kaip sužinoti, ar kelias servitutinis?
Norint sužinoti, ar kelias yra servitutinis, svarbiausia yra patikrinti sklypo dokumentus. Prieš perkant sklypą, būtina pasitikrinti, ar yra įregistruotas servitutas. Jei tai bendro naudojimo kelias, tą galite pasitikrinti Regia.lt, kur matysite savo sklypo ribas ir ar kelias yra išimtas iš sklypo ploto, ar ne. Jei kelias išimtas iš sklypo ploto, greičiausiai tai yra bendro naudojimo kelias, o ne servitutinis.
Kelio servituto priežiūra
Servitutiniai keliai, skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (dažniausiai aptarnaujami savivaldybės), prižiūrimi tarnaujančio daikto savininkų ir ar naudotojų, pagal jų tarpusavio sutarimą (dažniausiai sutarties pagrindu).
Kompensacija už servitutą
Nustačius kelio servitutą, turi būti išspręstas kompensacijos klausimas tarnaujančio daikto savininkui. Pagal bendrą taisyklę, nuosavybės teisės suvaržymas turi būti teisingai atlygintas, o atlyginimas už nustatytą servitutą gali būti mokamas vienkartine ar periodine kompensacija tarnaujančiojo daikto savininkui. Teismas turi pareigą nustatyti nuosavybės teisės apribojimui adekvačią kompensaciją, kuri kiekvienu atveju gali skirtis priklausomai nuo faktinių bylos aplinkybių.
Žemės sklypui nustatytas kelio servitutas tarnaujančio žemės sklypo savininkui kelia nemažai nepatogumų, nes per nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą važiuoja transporto priemonės ar vaikšto žmonės. Žemės sklypo savininkas nėra laisvas valdyti bei disponuoti jam nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu savo nuožiūra, pavyzdžiui, negali įrengti vartų norimoje vietoje ar pastatyti statinio ar priestato, sodinti augalų toje vietoje, kur nustatytas servitutas, nes tai trukdys asmenims, kurių naudai nustatytas kelio servitutas, pažeis jų teises. Ne paslaptis, kad parduoti žemės sklypą, kuriam nustatytas servitutas, taip pat yra sunkiau, negu žemės sklypą, nesuvaržytą servitutu. Tokio žemės sklypo vertė gali būti mažesnė nei žemės sklypų, neapsunkintų servitutu.
Konfliktų prevencija ir sprendimas
Deja, servitutiniai keliai dažnai sukelia ginčus, tad verta turėti ne tik tikslų servituto planą, bet ir nusistatyti tikslią vietą vietovėje (tą gali padaryti tik specialistas su profesionalia įranga). Ruoškitės konfliktams.
Apibūdintai situacijai spręsti, žemės sklypo savininkui, kurio sklype nustatytas kelio servitutas, daiktinių teisių gynimo būdai yra įtvirtinti Civiliniame kodekse. Pagal jame nustatytą teisinį reglamentavimą, būdas, kuris turėtų būti taikomas, ginant savininko teises, priklauso nuo to, kaip pasireiškia daikto savininko teisių pažeidimas. Jeigu savininko teisių pažeidimas nesusijęs su valdymo netekimu, ir jeigu nepavyksta su kaimynu susitarti, turėtų būti reiškiamas ieškinys dėl nuosavybės teisės pažeidimų, nesusijusių su valdymo netekimu - negatorinis ieškinys.
Savininko teisė reikšti negatorinį ieškinį taip pat įtvirtina Civilinis kodeksas. Pagal jį, savininkas gali reikalauti pašalinti bet kuriuos jo teisės pažeidimus, nors ir nesusijusius su valdymo netekimu. Negatorinio ieškinio atveju ieškinio dalykas (reiškiami reikalavimai) gali būti:
- Nutraukti ieškovo subjektinę nuosavybės teisę pažeidžiančius veiksmus.
- Atkurti iki ieškovo subjektinės nuosavybės teisės pažeidimo buvusią padėtį.
- Uždrausti ateityje taip pažeisti ieškovo subjektinę nuosavybės teisę.
Taigi, reiškiant reikalavimą su negatoriniu ieškiniu, nepakanka nurodyti tik objektų, kurie, ieškinio pateikiančio subjekto pateikimu, trukdo jam naudotis daiktu pagal paskirtį. Tokiu atveju reikia įrodyti, kaip tie objektai pažeidžia jo teises.
2018-02-18 – Kaip išspręsti ginčą dėl servituto – Birmingamas, Alabama – „LawCall“ – Teisiniai vaizdo įrašai
Servituto panaikinimas
Yra galimybės žemės sklypo savininkui panaikinti per jo žemės sklypo einantį servitutą ir tokiu būdu palengvinti savo padėtį. Viena iš jų - servituto panaikinimas, dingus jo būtinumui. Nustatyto kelio servituto panaikinimas negali būti pateisinamas, jeigu jį panaikinus viešpataujančiojo daikto tinkamo naudojimo galimybė bus prarasta. Taigi, servituto būtinumo pabaiga gali būti, pavyzdžiui, siejama su aplinkybėmis, kad į viešpataujantį daiktą galima patekti per kitą vietą - naujai suprojektuotu keliu.
Tinkamai nustatytas ir įformintas servitutinis kelias ne tik užtikrina patogų patekimą į sklypą, bet ir apsaugo nuo ilgų teisminių ginčų.
tags: #jei #servitutinis #kelias #yra #asmenineje #nuosavybeje